Les prix immobiliers varient pour tout un tas de raisons. L’une des plus importantes d’entre elles est l’accessibilité aux emplois.
Et c’est ce que les théories françaises actuelles du rééquilibrage territorial ne comprennent pas.
Aux dépens des actifs aux revenus les plus modestes. J’en parlais ces derniers jours : la taille des marchés de l’emploi
Pourquoi les jeunes actifs s’installent en métropole (alors qu’ils rêvent de villes moyennes)
explique pourquoi les actifs cherchent à rejoindre les grandes villes (Moretti, NBER 2024)1 : au prix d’un effort considérable (conditions de vie plus difficiles, prix de l’immobilier bien plus hauts) ils accèdent à une assurance économique que les petits marchés de l’emploi, moins épais, n’offrent pas : pouvoir se retourner et changer de job si le besoin s’en fait sentir. Pour chacun des deux membres du couple.
Le raisonnement de Moretti, qui compare l’épaisseur des marchés de l’emploi entre eux, peut être appliqué une nouvelle fois à l’intérieur d’un même marché de l’emploi.
Nous devons la formulation la plus claire de ce principe à Alain Bertaud, ancien Principal Urbaniste à la Banque Mondiale.
Bertaud a une particularité : il a passé 20 ans à la Banque Mondiale (1980-1999) où il a travaillé sur une quarantaine de villes sur quatre continents, après une carrière initiale d’urbaniste résident à Chandigarh, Tlemcen, Sana’a, Bangkok, New York et Paris.
Dans son livre de référence Order Without Design
(MIT Press, 2018)2, qui est une forme de récapitulation de ce qu’il a appris et pratiqué, il propose une mesure simple et puissante de la valeur d’un emplacement à l’intérieur d’une ville : la part des emplois de la ville que l’on peut atteindre en moins de t minutes depuis chez soi.
C’est ce qu’il appelle la job accessibility
.
Résumée dans ce schéma d’une extrême clarté qui montre, à population et nombre d’emplois identiques, trois cas idéalisés :
- Habitant central, ville compacte : 69 % des emplois accessibles
- Habitant périphérique, ville compacte : 54 %
- Habitant périphérique, ville étalée : 28 %
La conclusion est géométrique : se loger en périphérie d’une ville étalée donne mécaniquement accès à beaucoup moins d’opportunités professionnelles que se loger au centre d’une ville compacte.
La différence, ce ne sont pas quelques minutes de trajet en plus.
Mais l’écart entre :
- 2 emplois sur 3 accessibles,
- et moins d’un emploi sur 3.
Si l’on accepte cette mesure de la valeur d’un emplacement, alors les prix immobiliers cessent d’être un mystère.
Ils ne sont pas le fruit du hasard, ni de la seule spéculation, ou encore de l’avidité des promoteurs.
Ils reflètent, en plus d’un équilibre dynamique entre offre et demande, une réalité géographique objective plus stable : un emplacement central donne structurellement accès à beaucoup plus d’opportunités. Et donc à une assurance économique de meilleure qualité.
Et c’est ce qui lui donne une valeur importante.
- À l’échelle macro : un actif dans un marché épais a +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (Moretti & Yi, NBER 2024).
- À l’échelle micro (cas idéalisé) : un actif dans un emplacement central a accès à 69 % des emplois de sa ville en un temps donné. En périphérie étalée : 28 %.
C’est le même mécanisme, à deux échelles différentes : l’accessibilité aux opportunités économiques, qui explique en partie pourquoi les Français acceptent de payer cher certains emplacements stratégiques.
Et c’est précisément ce que la doctrine du rééquilibrage territorial, dont je vous parlais hier, ignore : en proposant naïvement de disperser emplois et populations, elle défait l’assurance économique que recherchent les ménages dans des marchés du travail épais.
Bertaud en tire une conclusion opérationnelle qui pourrait être affichée au mur de chaque service urbanisme français : les politiques d’aménagement doivent être pensées en termes d’accessibilité aux emplois, et non pas en termes de densité brute idéale, ni de répartition de population sur un territoire.
Je vous parle demain de travaux qui ont testé l’hypothèse de Bertaud (le lien entre job accessibility et les prix immobiliers) en France, à une échelle hyper fine (le carreau 200m × 200m), avec des résultats impressionnants.
Notes :
- Moretti, E., & Yi, M. (2024, mars ; révisé 2025, mars). Size Matters: Matching Externalities and the Advantages of Large Labor Markets. NBER Working Paper, 32250.
- Bertaud, A. (2018). Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press.
