En France, seuls 1/3 des logements sont produits chaque année en secteur aménagé1. Le reste, c’est du diffus
.
La densification douce (la combinaison du BIMBY et du BUNTI) est une méthode qui permet aux collectivités d’activer et d’orchestrer ce diffus.
Et en particulier le diffus produit par les particuliers. En filière courte, les terrains passent :
- de personnes qui trouvent leur jardin trop grand, qui ont besoin de financer des projets personnels,
- à des personnes qui cherchent où bâtir, dans le contexte du ZAN… !
Villes Vivantes est l’opérateur de ce type nouveau d’opération : pour le compte de collectivités, comme Saint-Lô Agglo2, nous mettons sur pied un service d’aide à la décision, d’aide à la conception, pour remettre en mouvement les projets.
Les projets ne sont pas aidés financièrement, le foncier n’est pas acheté par la puissance publique. Ce que la collectivité apporte est plus léger et ciblé : une ingénierie d’AMO universelle pour déclencher des centaines de décisions de libérer des fonciers et concevoir des projets viables, bien insérés dans leur contexte, adaptés aux besoins de ceux qui vont y vivre.
À Saint-Lô, par exemple3, un couple possède une maison de 200 m² sur un terrain de 4’600 m². Ils souhaitent vendre, mais n’y parviennent pas.
La maison est d’abord estimée à 320’000 euros. À ce prix, aucune visite, aucun acquéreur potentiel. Ils baissent alors le prix à 280’000 euros. Même résultat : toujours aucun prospect.
Ils prennent contact avec leur commune, qui les oriente vers nos équipes.
Nous reprenons le problème avec eux : état du marché, ventes réalisées dans le secteur, configuration du bien, profils des acquéreurs potentiels. Le diagnostic se précise : ce n’est pas que le prix qui bloque, c’est aussi la taille et la configuration de la propriété.
Une piste apparaît : détacher une partie de la parcelle pour créer un ou plusieurs terrains à bâtir.
La maison est aujourd’hui implantée au cœur des 4’600 m², desservie par une voie de 80 m. Le jardin, bien arboré, forme avec la maison un ensemble de qualité.
Mais une partie du terrain, située le long de la voie d’accès, peut être détachée sans bouleverser cet ensemble. Elle représente jusqu’à 1’200 m². Il faut composer avec les arbres existants, l’intimité de la maison actuelle : mais le projet est faisable tout en conservant le caractère du lieu.
Un seul terrain de 1’200 m² serait simple à créer, mais resterait grand, et donc cher, au regard de la demande.
Deux terrains permettraient de proposer des fonciers plus petits, plus abordables. Mais cette option implique d’assumer le coût de leur viabilisation.
C’est là que se situe le rôle de l’ingénierie publique de densification douce : partir du projet réel d’un propriétaire, comprendre ce qui le bloque, puis chercher avec lui une configuration qui rende possible plusieurs projets à la fois.
Ici, vendre sa maison tout en faisant apparaître un ou deux terrains à bâtir là où les réseaux et les équipements existent déjà.
Notes :
