Je souhaite modifier une fenêtre qui fait l’objet d’une servitude

Certaines ouvertures font l’objet d’une servitude de vue. Qu’elle soit acquise par prescription, par destination du père de famille ou par convention amiable ou judiciaire, la servitude de droit privé relative au jour ou à la vue permet la présence d’ouvertures à des distances différentes de celles prévues par le Code civil.

La servitude de vue peut, soit imposer des distances plus importantes que celles édictées par le Code civil, soit autoriser des distances plus faibles.

Sous certaines conditions, il est possible de modifier ces ouvertures : changer les menuiseries, transformer un jour en fenêtre, agrandir les dimensions de l’ouverture…

Autant de paramètres à prendre en compte dans le cadre d’un projet de rénovation du bâti existant.

• Comment agrandir une fenêtre ?
• Comment transformer un châssis fixe en fenêtre ouvrante ?
• L’un des murs de ma maison est constitué d’une paroi en briques de verre, est-il possible de le transformer en ouverture ?
• Ai-je le droit de remplacer le verre opaque de ma salle de bain, qui donne sur la propriété du voisin, par un verre transparent ?

1. Agrandir une fenêtre

Plusieurs cas possibles en fonction de ce qui est mentionné dans la servitude :

• Si le contenu de la servitude fait mention des dimensions que doit respecter la fenêtre, il ne sera pas possible d’augmenter ces dimensions, mis à part en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (c’est à dire en réalisant un nouveau contrat chez le notaire). En effet, cette modification devra être bilatérale et authentifiée par un acte notarié afin qu’elle devienne opposable aux tiers.
• Si la servitude ne mentionne pas les dimensions de l’ouverture, il faudra faire en sorte de respecter le contenu de la servitude afin de ne pas engendrer d’aggravation de cette dernière, ce qui est proscrit par le Code civil (Art. 702 du Code civil).
• Si la servitude de vue a été acquise par prescription trentenaire et n’a jamais été mise à l’écrit, il ne sera possible d’agrandir la fenêtre qu’en concluant une servitude conventionnelle avec le propriétaire du terrain voisin (c’est à dire en réalisant un contrat chez le notaire). Sinon, son agrandissement serait considéré comme une aggravation de la servitude.

Toutefois, le Code civil autorise la création de jours dans les murs non mitoyens. Il est donc envisageable d’agrandir l’ouverture par un jour, à condition que ce dernier respecte le Code civil. C’est-à-dire que le jour créé par agrandissement de l’ouverture soit situé à 2,6m du niveau du sol au rez-de-chaussée et à 1,9m du niveau du plancher à l’étage (Art. 677 du Code civil).

En savoir plus : 📰 Lien vers La vue, le jour et les ouvertures : ce que dit le Code civil

2. Agrandir un jour

Le Code civil règlemente la hauteur des jours mais pas leur étendue. Une servitude de jour permet la présence d’un jour à une hauteur inférieure à celle imposée par le Code civil, ou à l’inverse impose une hauteur plus importante. Une servitude peut aussi interdire la présence de jour.

Là encore, plusieurs cas possibles en fonction du contenu de la servitude :

• Si la servitude mentionne les dimensions que doit avoir le jour, ces dimensions devront être respectées. Afin de modifier les dimensions précisées par la servitude, il faudra procéder — avec le consentement du propriétaire du terrain voisin — à une modification de la servitude (c’est à dire en réalisant un nouveau contrat chez le notaire).
• Si la servitude ne mentionne pas les dimensions du jour, il faudra faire en sorte de respecter le contenu de la servitude afin de ne pas engendrer d’aggravation de cette dernière.
• Si la servitude de jour a été acquise par prescription et n’a jamais été mise à l’écrit, il ne sera possible d’étendre le jour que dans les limites de ce qu’autorise le Code civil, c’est-à-dire à une hauteur de 2,6m à partir du niveau du sol au rez-de-chaussée et d’1,9m à partir du niveau du plancher à l’étage (Art. 677 du Code civil). Sinon, l’agrandissement sera considéré comme une aggravation de la servitude.
• Si le jour envisagé n’est pas conforme au Code civil (par exemple, si il est positionné trop bas), il faudra conclure une servitude conventionnelle de jour avec le propriétaire du terrain qui subit le jour (fonds servant).

En savoir plus : 📰 Comment créer une servitude de droit privé ?

3. Transformer un châssis fixe en fenêtre ouvrante

Dès l’instant où le châssis fixe devient ouvrant, ce qui était un jour devient une vue. Une vue est une ouverture qui laisse passer la lumière, l’air et la vue. Elle a donc la possibilité de s’ouvrir et peut bénéficier d’un verre transparent. Le jour, lui, est une ouverture qui permet exclusivement le passage de la lumière. Il doit être à verre dormant (châssis fixe) et opaque, garni d’une grille en fer dont les mailles ne dépassent pas 10cm d’écart (Art. 676 du Code civil).

On rencontre ainsi deux cas de figure :

• Si la servitude existante n’autorise pas la vue, le remplacement du châssis fixe par un châssis ouvrant n’est possible qu’en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (c’est à dire en réalisant un contrat chez le notaire). Et ce, même si la servitude a été acquise par prescription trentenaire et n’a jamais été écrite. Afin que cette modification soit opposable aux tiers, il est nécessaire qu’un notaire publie l’acte au service de la publicité foncière.
• Si la servitude n’autorise que le jour, transformer le jour en vue serait considéré comme une aggravation de la servitude.

4. Transformer une paroi de briques de verre en ouverture

Une paroi ou partie de mur en briques de verre ne peut, selon la jurisprudence dominante, faire l’objet de servitude. En effet, les pavés de verre ne sont considérés, ni comme un jour, ni comme une vue (Cour d’Appel Angers 15/03/1988 Gasteau c/ Bourgeois CDJO n°46311).

Cependant, transformer un mur de briques de verre en ouverture, que ce soit en jour de souffrance ou en fenêtre ouvrante, peut nécessiter une servitude.

Dans tous les cas, modifier un mur de briques de verre nécessite une autorisation d’urbanisme car cette action modifierait l’aspect extérieur de la construction.

En savoir plus : 📰 Ai-je le droit d’installer des briques de verre en limite de propriété pour éclairer ma maison ?

4.1. Remplacement d’un mur de briques de verre par un jour

Le mur de briques de verre peut être remplacé par un jour de souffrance et ce sans obtention de servitude à condition qu’il soit conforme au Code civil. C’est-à-dire qu’il soit situé en hauteur : à 2,6m du niveau du sol au rez-de-chaussée et à 1,9m du niveau du plancher à l’étage (Art. 677 du Code civil). Cela est valable même si le mur est situé en limite séparative (Art. 676 du Code civil), cependant ce n’est pas valable si le mur est mitoyen (Art. 675 du Code civil).

En outre, si le mur de briques de verre ne correspond pas à ces dimensions — c’est-à-dire que les briques de verre sont situées à une hauteur inférieure — une servitude conventionnelle de jour devra être conclue avec le propriétaire du terrain voisin afin de pouvoir réaliser la transformation envisagée.

Dans le cas d’un mur mitoyen, le remplacement d’un mur de briques de verre par un jour doit impérativement faire l’objet d’une servitude de jour conclue avec le propriétaire voisin.

En savoir plus : 📰 Lien vers La vue, le jour et les ouvertures : ce que dit le Code civil

4.2. Remplacement d’un mur de briques de verre par une fenêtre

Le remplacement d’un mur de briques de verre par une fenêtre crée une vue. Cette vue peut être droite ou oblique (Art. 678 et 679 du Code civil) :

• Si la transformation du mur de briques de verre crée une vue droite, il n’est pas nécessaire de conclure de servitude de vue à condition qu’il soit situé à au moins 1,9m de la limite séparative. S’il est situé plus près de la limite séparative, il faudra conclure une servitude conventionnelle de vue avec le propriétaire voisin.

• Si la transformation du mur de briques de verre crée une vue oblique, il n’est pas nécessaire de conclure de servitude de vue à condition qu’il soit situé à au moins 60cm de la limite séparative. S’il est situé plus près de la limite séparative, il faudra conclure une servitude conventionnelle de vue avec le propriétaire voisin.

5. Remplacer les menuiseries

Dès lors qu’un châssis fixe n’est pas remplacé par un châssis ouvrant et que les dimensions de l’ouverture ne sont pas augmentées, le remplacement de l’huisserie ne s’oppose pas à la servitude.

D’autre part, si vous changez l’aspect des menuiseries, les travaux devront faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la Mairie.

6. Remplacer le vitrage

Attention, modifier l’opacité du vitrage demande l’obtention d’une autorisation d’urbanisme car l’aspect de la façade sera lui aussi modifié.

6.1. Remplacer un verre opaque par un verre transparent

Remplacer un verre opaque par un verre transparent demande de répondre à certaines conditions.

En effet, un verre opaque (à châssis fixe) ne permet pas la vue, contrairement à un verre transparent. Dès lors que la vue est possible à travers l’ouverture, cette dernière ne constitue plus un jour mais une vue.

Si la servitude existante n’autorise pas la vue, le remplacement du verre opaque par un verre transparent n’est possible que par un aménagement de la servitude, c’est-à-dire en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (chez le notaire).

Il en est de même dans le cas d’une servitude acquise par prescription trentenaire ; si cette dernière n’a jamais été écrite, il faudra créer une servitude conventionnelle de vue afin de pouvoir rendre transparent le verre de l’ouverture (là encore, chez le notaire).

Afin que cette modification soit opposable aux tiers, il est nécessaire qu’un notaire publie l’acte au service de la publicité foncière.

6.2. Remplacer un verre transparent par un verre opaque

Pour des raisons d’intimité, il est envisageable de remplacer un verre transparent par un verre opaque.

A l’inverse du cas précédent, la servitude ne s’oppose pas à la modification du verre. En effet, le remplacement d’un verre transparent par un verre opaque n’aggrave en rien la servitude.

Attention, si la servitude de vue permettant l’existence de la fenêtre avait été acquise par prescription trentenaire et qu’aucun texte ne l’a officialisée par la suite, vous risquez de perdre la servitude de vue en remplacement le verre transparent par un verre opaque. En effet, le verre opaque rend impossible l’exercice du droit de vue. La servitude pourrait alors s’éteindre par impossibilité d’usage.

En savoir plus : 📰 Comment une servitude de droit privé peut-elle prendre fin ?

6.3. Remplacement à l’identique

La servitude de vue ne contraint pas le changement du vitrage. Il est autorisé de remplacer le vitrage à l’identique et ce sans avoir à demander une autorisation d’urbanisme (DP).