Comment est-ce possible qu’il existe une fenêtre en limite de ma propriété alors que le Code civil le proscrit ?

L’article 678 du Code civil impose une distance d’au moins 1,9m entre une vue droite et la limite de propriété. Il est donc interdit de créer une fenêtre en limite de propriété, ou située à moins de 1,9 mètres de cette dernière.

Pourtant, dans la réalité il n’est pas rare de voir des fenêtres qui ne respectent pas cette règle et qui sont édifiées en limite séparative.

Comment est-ce possible ? Est-ce légal ? Est-il autorisé d’obstruer une telle fenêtre ? Comment protéger une fenêtre qui serait dans ce cette situation ?

Tout d’abord, il existe un moyen permettant de modifier les distances édictées par le Code civil : ce sont les servitudes de vue. Ainsi, toutes les fenêtres situées en limite séparative ne sont pas illégales ! Une servitude de vue peut s’acquérir par divers moyens (Comment créer une servitude de droit privé ?), les plus communs sont : la signature d’une convention avec son voisin, la prescription trentenaire et l’acquisition de fait lors d’une division (dite par destination du père de famille).

Ensuite, certaines fenêtres sont édifiées dans l’illégalité, en faisant fi de la règlementation applicable. Suite à leur création, ces fenêtres peuvent être protégées par la mise en place d’une servitude de vue conventionnelle avec le consentement du voisin. Passé un délai de 30 ans, si elles n’ont pas été contestées, elle bénéficieront d’une servitude acquise par prescription.

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1. La fenêtre a été édifiée de manière illégale et ce depuis moins de 30 ans

Dans ce cas, la fenêtre a été édifiée à l’encontre de ce qu’édicte le Code civil. De cette manière, elle pourrait être obstruée si le propriétaire du fonds voisin le souhaitait. Afin de se prémunir d’un litige éventuel et de protéger l’ouverture existante, il est recommandé de conclure avec le propriétaire du fonds voisin une servitude conventionnelle de vue.

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2. La fenêtre fait l’objet d’une servitude de vue

Cette servitude peut être :

• conventionnelle, suite à un accord à l’amiable avec le voisin,
• de plein droit, acquise par destination du père de famille suite à une division,
• acquise par prescription trentenaire.

Dans ce cas, le fonds servant (celui qui supporte la vue) est grévé d’une servitude de vue et son voisin (le propriétaire du fonds dominant) est dans son plein droit. Si celui qui supporte la vue souhaite défaire cette servitude, il pourra demander à son voisin d’y renoncer (éventuellement en échange de la concession d’une autre servitude ou d’une somme d’argent). La renonciation se fait par acte authentique chez le notaire afin qu’elle soit opposable aux tiers.

Afin de savoir si une servitude conventionnelle a été conclue par le passé, il est possible de demander un état hypothécaire. Toutefois, si la servitude est trop ancienne, elle n’apparaîtra pas dans ce document et il faudra alors se référer aux actes de mutations conservés par les notaires les ayant passés.

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