Le prix d’un logement, c’est l’addition de trois choses :
- une surface (un bout de bâtiment) ;
- un emplacement (un cadre de vie + un accès aux services de proximité, aux emplois, aux équipements, à la nature…)
- et parfois… une prime de rareté (quand la demande surpasse largement l’offre)
L’essentiel du débat sur les effets du choc d’offre
en secteur tendu (ailleurs ça n’a pas de sens) tient en réalité dans cette décomposition.
Comment créer un choc de l’offre foncière ?
Lorsque la demande augmente, deux scénarios sont possibles.
Scénario 1 : on autorise la construction
L’augmentation de la demande produit de la construction de logements supplémentaires, et donc une densification.
Grâce à la densité, l’emplacement devient meilleur : plus d’emplois, plus de transports, plus de services, plus d’intensité urbaine à proximité.
Cette amélioration a une valeur réelle.
Si l’on autorise la construction, alors deux mécanismes vont jouer :
- a/ on peut produire davantage de logements et accueillir plus de monde,
- b/ les ménages arbitrent en acceptant de diminuer un peu la surface (plus compacte, plus optimisée) pour un meilleur emplacement c’est-à-dire une vie quotidienne plus agréable en cadre de vie et en logistique (déplacements notamment).
Résultat :
- Plus d’habitants.
- Un emplacement plus vivant.
- Des surfaces légèrement diminuées.
- Pas de prime de rareté.
À conditions monétaires constantes, le prix du logement est amorti par l’augmentation de l’offre.
Scénario 2 : on ne construit pas
L’augmentation de la demande ne se traduit pas par la construction de nouveaux logements, ni par une améliore de la ville, mais par une simple augmentation de la rareté (le déséquilibre offre / demande s’aggrave).
L’offre reste bloquée.
Une prime de rareté apparaît (la spéculation
).
Les ménages sont obligés de diminuer plus fortement les surfaces.
Et les prix explosent quand même.
C’est ce mécanisme qui exclut.
Ceux qui disent que construire crée la spéculation
confondent corrélation et cause ; les opérateurs construisent là où les prix sont hauts car ces prix hauts sont une information sur une offre qui est bien en deçà de la demande.
La spéculation suppose la rareté.
La rareté suppose une contrainte sur l’offre, l’interdiction règlementaire.
Ne pas construire en zone tendue ne stabilise pas les prix.
Cela transforme une hausse de la demande imputable à des réalités objectives et souvent d’origine collective en rente privée.
La densité annule la prime de rareté.
L’interdiction de densifier la fabrique.
En secteur tendu, choisir de ne pas construire, c’est choisir d’ajouter une prime de rareté.
Et cette prime exclut toujours les mêmes.
C’est la raison pour laquelle je suis YIMBY.
