Faire de l’autorisation de la densification la règle par défaut ?

Produire davantage de maisons, plus abordables, dans les quartiers existants : que nous apprend l’expérience de Houston ?

Trois chercheurs de l’Université du Texas à Austin (Jake Wegmann, Aabiya Noman Baqai et Josh Conrad) ont étudié cette transformation à partir de données fiscales et géographiques. Leur recherche a été publiée en 2023 dans Cityscape, la revue du ministère américain du Logement¹.

Deux enseignements retiennent mon attention.

1. Plus de maisons abordables, sur de plus petits terrains.

L’étude identifie 1’392 opérations de démolition-reconstruction avec division parcellaire, produisant 5’359 maisons entre 2007 et 2020 : 3,85 par opération.

La surface médiane des terrains passe de 604 à 196 m² ; celle des maisons de 125 à 231 m² de surfaces de plancher.

Leur valeur fiscale médiane est de 340’000 dollars, contre 545’000 pour les maisons construites depuis 2007 sur des parcelles non divisées : un écart de 38 %.

(estimation de la valeur du bien réalisée par l’organisme local d’évaluation immobilière, le Harris Central Appraisal District, pour calculer les impôts fonciers)

Le premier constat : plusieurs maisons spacieuses et plus abordables peuvent trouver leur place là où une seule maison  inabordable  occupait auparavant le terrain.

2. L’acceptabilité sociale peut se travailler en renversant la règle par défaut.

Houston a pris le parti d’autoriser largement la division des terrains, tout en permettant aux propriétaires de demander collectivement des restrictions à l’échelle de tronçon de rue : les  block votes .

Selon les travaux mobilisés par les auteurs, cette faculté de retrait aurait facilité l’acceptation globale de la réforme.

L’idée me paraît féconde pour nos débats : on renverse la logique avec une densification douce autorisée par principe et de façon généralisée (le pendant du ZAN) et des possibilités d’exceptions localisées.

Les propriétaires mettent en balance la préservation du cadre existant et les possibilités de valorisation permises par la division.

À mes yeux, cet arbitrage mérite d’être explicité dans toute discussion sur la densification.

Préserver une situation existante constitue un choix ; ouvrir de nouvelles possibilités en constitue un autre. Chacun de ces choix distribue différemment les avantages, les contraintes et les opportunités.

L’expérience de Houston ne fournit pas, bien sûr, de recette universelle. Elle nous invite à examiner ensemble trois dimensions trop souvent discutées séparément : la typologie des logements, leur accessibilité économique et la manière de décider où la ville peut évoluer.

Notes :