Quelle densité urbaine la densification douce accompagnée est-elle capable de produire ?

2000 logements construits ou reconfigurés et rénovés à partir de bâtiments existants

Ce chiffre de 2000 logements est issu d’une analyse des projets de densification douce accompagnés par les équipes de Villes Vivantes en 2023.

Si l’on s’intéresse à la densité produite in fine, on constate de très grands contrastes selon les situations, y compris au sein d’un même territoire et d’un même marché immobilier.

Voici 3 exemples de projets :

• le premier à Périgueux, en Dordogne : cette maison neuve a été bâtie sur un terrain détaché en pleine ville. C’est un logement familial de 90 mètres carrés, sur une parcelle détachée de 1090 mètres carrés. Les propriétaires du terrain initial étaient en indivision avec leur sœur de Janine. Après discussions, ils ont réussi à se mettre d’accord pour céder ce morceau de terrain à une famille du quartier, qui a pu accéder à la propriété pour un montant relativement peu cher. Le coefficient d’occupation du sol est ici de 0,08.
• le second à Val d’Izé, en Ille-et-Villaine : il s’agit ici d’une maison dans un lotissement ancien, avec un coefficient d’occupation du sol de 0,27.
• le 3e à Epinal, dans les Vosges : un immeuble totalement vacant depuis des années a été transformé en quatre logements et un commerce, avec un coefficient d’occupation du sol de 1,75, sur une parcelle en plein cœur de ville.

Ces trois projets s’échelonnent entre un COS (coefficient d’occupation des sols) de 1,75 (env. 300 logts/ha) et de 0,08 (moins de 10 logts/ha). Le coefficient d’occupation des sols s’obtient pour chaque opération en divisant la surface du logement par la surface de la parcelle : si on crée un logement de 100 mètres carrés sur une parcelle de 100 mètres carrés, le coefficient est 1.

Parmi ces 3 exemples, le plus dense est une opération de restructuration d’un bâtiment vacant.

Mais, en construction neuve également, nous avons pu accompagner des projets très denses : par exemple à Périgueux, avec ci-dessous la création de 2 logements avec patio sur une parcelle de 75m2, soit une densité brute d’un peu plus de 100 logements/ha.

En conclusion : la densification douce est un outil de fine granularité qui, par définition, opère sur de petites unités foncières et/ou bâties mais aussi sur des plus grandes.

La densification douce produit un large spectre de densités contrastées

Cette capacité à opérer aussi bien sur de petites unités foncières que sur des terrains plus grands a deux conséquences :

1. le spectre des densités atteintes est très large, notamment lorsqu’un accompagnement technique permet aux projets les plus sophistiqués de voir le jour malgré les nombreuses contraintes ;
2. les cadres de vie produits sont progressivement composés d’une collection d’unités foncières aux tailles et densités très constratées, tout en conservant une hauteur et des gabarits à échelle humaine.

C’est cette diversité et cet éclectisme des formes et des densités qui l’un des traits marquants du modèle du village historique, et de toutes ses variantes, modèle engendré par un processus de formation incrémental qui procède parcelle par parcelle, projet par projet, une “maison” à la fois.

Si l’on reprend ce chiffre d’une évolution de la densité par densification douce à une vitesse moyenne de 1%/an (ce qui permettait à l’échelle du pays de viser une production nationale de quelques 200 000 logements/an), un tel processus fait passer, en 10 ans, des tissus urbains d’une densité de 20 logements/ha à 22 logements/ha, soit 10% en plus.

Avec une vitesse moyenne de 2%/an, si l’on décide notamment de cibler cet outil de la densification douce dans des secteurs où elle est le plus pertinente, c’est-à-dire aux franges des espaces urbanisés les plus denses, on passe d’une densité de 20 à 24 logements/ha en 10 ans.

C’est ce qui explique :

• la profondeur du gisement : un potentiel pour au moins 100 ans.
• l’appellation “densification douce” : pas de bouleversement fondamental du tissu urbain existant, mais une diversification, y compris parfois, une dédensification de certaines parcelles).