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Les arbres situés à proximité des logements contribuent au cadre de vie des habitants : ils génèrent de l’ombre, préservent l’intimité, protègent du vent et plus largement, créent en grande partie l’esthétique des paysages qui font notre quotidien.
Pour toutes ces raisons, un propriétaire qui envisage de diviser son terrain pour le céder à un nouveau voisin peut souhaiter que certains végétaux, situés sur la partie du terrain qui sera détachée, soient conservés par le futur acquéreur, voir plus largement que l’obligation de conservation des végétaux soit perpétuelle et s’applique à tous les futurs propriétaires du fond.
Quels outils juridiques peuvent être mobilisés pour rendre cela possible ? Une servitude de droit privé est-elle adaptée ? Quels sont les cas de figure à distinguer ?
Pour contraindre un propriétaire à conserver un arbre situé sur sa propriété par le biais d’une servitude il faudra veiller à ce que celle-ci respecte certains critères afin qu’elle ne puisse pas être requalifiée en obligation personnelle et perde ainsi son caractère perpétuel. En cas de litige, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la qualification d’une servitude. Il s’attachera à rechercher la commune intention des parties. C’est pourquoi il est important de signifier, dans la convention de servitude, le souhait que celle-ci se transmette aux propriétaires successifs du terrain.
Une servitude de droit privé est une charge imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un terrain appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil). De cette définition découlent trois conditions permettant de caractériser une servitude de droit privé :
Par conséquent, la présence d’un fonds dominant est requise (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 10-21.788 : JurisData n° 2012-012796). La servitude doit être conclue pour l’utilité d’un fonds qui bénéficie d’attributs attachés au fonds voisin et non pas seulement dans l’optique de contraindre le fonds servant. C’est cette utilité qui justifie la création de la servitude1.
L’article 686 du Code Civil précise que les propriétaires peuvent conclure telles servitudes que bon leur semble
. De cette manière, il paraît envisageable de conclure une servitude de conservation d’un élément végétal, dès lors que celui-ci bénéficie au fonds dominant.
Quelle utilité pour le fonds dominant ?
Comment qualifier l’utilité dont jouit le fonds dominant ? L’utilité ne doit pas obligatoirement être indispensable au fonds dominant, sans toutefois pouvoir uniquement être fantaisiste.
Les arbres, haies, bosquets ou autres éléments végétaux situés sur un terrain peuvent bénéficier à un terrain voisin :
👉 L’apport esthétique peut-il qualifier l’utilité pour le fond dominant ? Exemple :
Une utilité qui porterait essentiellement sur l’esthétique paysagère environnante, sans utilité pratique directe, paraît difficilement valable dans le cadre de l’établissement d’une servitude de droit privé. Si le service rendu au fonds dominant n’est que fantaisie ou pur agrément, la qualification de servitude ne peut être retenue2. Dans ce cas, afin de retenir la qualification de servitude, une piste serait de prouver qu’en l’absence de ces éléments paysagers, la valeur du fonds dominant serait significativement amoindrie.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-2, 24 Novembre 2022 – n° 21/12958
Dans le cadre de la conclusion d’une servitude de non aedificandi, comportant une clause de conservation de végétation, les parties ont justifié la servitude en ces termes : Le propriétaire du fonds dominant souhaite conserver une vue arborée et sans construction à l’Est de sa propriété tel que l’emprise au sol sur le fonds servant est figurée en hachuré simple vert sur le plan demeuré ci-joint
.
Le droit anglo-saxon bénéficie de conservation easements (servitudes de conservation), outil juridique qui permet de limiter les droits du propriétaire sur son bien en créant un droit réel accompagné d’obligations. En somme, il s’agit d’une servitude sans fonds dominant, notamment utilisée au titre de la protection de l’environnement ! Pour les éléments dont l’utilité est avant tout leur valeur écologique, un outil juridique spécifique existe depuis 2016 : il s’agit des obligations réelles environnementales3.
L’on pourrait être tenté d’associer à l’obligation de ne pas porter atteinte à un arbre une obligation d’entretien, de taille ou encore de replantation en cas de disparition. Cependant, selon l’article 686 du Code civil, les services imposés par la servitude ne doivent pas porter sur une personne ou en faveur d’une personne. Or, lorsqu’il existe une obligation d’entretien, celle-ci est in fine réalisée par le propriétaire du fonds. De cette manière, est-ce qu’introduire une clause obligeant le propriétaire du fonds servant à entretenir la végétation située sur son terrain irait à l’encontre de l’article 686 ? Le Code civil lui-même mentionne des prestations accessoires telles que celles d’entretien prévues aux articles 698 et 699 du Code civil.
Le risque serait que l’obligation d’entretien soit requalifiée en obligation personnelle. Une obligation personnelle, contrairement à une servitude, ne peut être attachée au fonds lui même, ni être perpétuelle (puisqu’elle s’éteint avec la personne). Une obligation personnelle ne peut donc être transmise aux propriétaires successifs des fonds4.
Également, la jurisprudence a déjà montré que si la servitude implique que le propriétaire du fonds servant ait à réaliser une prestation, il faudra que celle-ci puisse être accomplie par tous les propriétaires successifs du fonds. Suivant cette logique, l’interdiction des services personnels instaurée par l’article 686 du Code civil ne concernerait pas les obligations positives associées à un fonds et transmissibles aux propriétaires successifs5. En somme, le propriétaire réalise les activités d’entretien en sa qualité de propriétaire du fonds servant, la servitude ne constitue pas une obligation personnelle mais bien une obligation réelle.
👉 Cour d’appel, Montpellier, 1re chambre A, 4 Mai 2017 – n° 14/02573
La cour rappellera que la règle imposée par cet article [l’article 686 du Code civil] ne prohibe pas l’institution de servitudes in faciendo c’est à dire l’obligation pour le propriétaire du fonds servant d’accomplir une prestation positive mais à condition que la condition soit telle qu’elle puisse être aussi assurée par tous les propriétaires successifs de ce fonds servant
.
En l’espèce, une clause comprise dans un acte de vente à été analysée comme servitude in faciendo par la Cour d’appel de Montpellier puis par la Cour de cassation.
La clause est la suivante : l’acquéreur s’engage à conserver la bordure de cyprès sur la limite Nord du terrain objet des présentes dans son état actuel dans la mesure où les arbres ne constituent pas un danger
.
Si l’on admet qu’au droit réel puisse s’ajouter une obligation réelle accessoire, il est possible, non seulement d’imposer au propriétaire du fonds servant de s’abstenir de porter atteinte aux plantations, mais aussi de les entretenir voire de les replanter en cas de disparition.
L’obligation ne doit pas peser, à titre principal, sur la personne.
Afin de limiter les risques de requalification de la servitude en obligation personnelle (qui lui ferait ainsi perdre son caractère perpétuel et transmissible aux propriétaires suivants), l’objet principal de la servitude ne doit pas être d’entretenir mais bien de s’abstenir de porter atteinte à l’arbre ou l’élément concerné.
👉 Exemple : servitude de non aedificandi et interdiction d’abattage
Il a déjà été conclu une servitude de non aedificandi entre deux propriétés voisines qui définissait une interdiction de construire dans une zone délimitée au plan, ainsi qu’une interdiction d’abattre des arbres générant une vue arborée depuis le fonds dominant. La clause ainsi constituée faisait mention d’une obligation de replanter des arbres morts ou tombés.
En l’espèce, l’interdiction de construire sur une certaine zone et d’abattre des arbres sur la totalité du terrain semblent être les éléments principaux de la servitude, alors que l’obligation de replanter en est l’accessoire.
Il convient toutefois de préciser que le litige ne portait pas sur la qualification de servitude que les parties semblaient toutes deux admettre.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-2, 24 Novembre 2022 – n° 21/12958
Dans le cadre de la vente d’un terrain, une servitude de non aedificandi avait été établie par acte notarié en ces termes : le propriétaire du fonds servant, en l’occurrence les époux [S], constitue au profit du fonds dominant, en l’occurrence les époux [I], une servitude non aedificandi. Le propriétaire du fonds dominant souhaite conserver une vue arborée et sans construction à l’Est de sa propriété tel que l’emprise au sol sur le fonds servant est figurée en hachuré simple vert sur le plan demeuré ci-joint. Le propriétaire du fonds servant ne pourra pas couper les arbres existants sur la totalité du terrain et, si besoin en est, il devra replanter les arbres morts ou tombés de manière à conserver et préserver l’environnement arboré actuel
.
En l’espèce, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance du premier juge qui avait contraint le propriétaire du fonds servant à replanter les arbres : c’est à juste titre que le premier juge a condamné les appelants à procéder à une replantation dans les conditions par lui retenues
.
Les servitudes ne doivent pas être contraire à l’ordre public (art. 686 du Code civil). Par exemple, il ne sera pas possible d’imposer la conservation de végétaux dont les branchages nuisent à la circulation sur la voie publique, ou menacent de s’abattre et présentent ainsi un danger pour la sécurité publique.
La convention de servitude peut anticiper certains éléments susceptibles d’occasionner des litiges au fil du temps.
Il faudra préciser si la conservation des arbres s’applique à la totalité de la parcelle, seulement à un arbre ou dans un secteur défini au plan. Dans ce dernier cas, il est recommandé de faire appel à un géomètre expert pour la réalisation du plan, en particulier s’il s’agit d’une interdiction de construire.
Il semble pertinent d’anticiper, au sein de la convention de servitude, les aléas de la vie des éléments végétaux. Les éléments végétaux peuvent mourir, être atteints de maladie, être touchés par la foudre ou une tempête, menacer de tomber… En prévision de tels évènements, il est possible d’intégrer dans la convention une obligation accessoire de replanter. Autant qu’il en soit possible, il est également utile de définir un tiers jugé par les parties comme étant compétent pour définir l’état de santé du végétal (et de prévoir, en des termes plus généraux, un tiers suppléant dans le cas où le premier ne pourrait plus, le temps passant, intervenir).
En cas de violation d’une servitude, la sanction prononcée est une action réelle, telle que la remise en état des lieux ou la démolition éventuelle des constructions qui auraient été édifiées.
Dans le cas d’une servitude qui imposerait un propriétaire du fonds servant de s’abstenir de couper des arbres, le fait que ce dernier abatte les dits arbres pourrait être sanctionné par le juge par une obligation d’en replanter des similaires. Toutefois, il est à noter que dans le cas de plantations présentes depuis plusieurs décennies, la remise en état présente certaines limites puisqu’il n’est pas possible de replanter des arbres à leur plein stade de développement.
👉 Cour d’appel, Montpellier, 1re chambre A, 4 Mai 2017 – n° 14/02573 (puis rejet en cassation : Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Juin 2019 – n° 17-31.771)
Alors qu’une clause contenue dans l’acte de vente de la propriété précisait que l’acquéreur s’engage à conserver la bordure de cyprès sur la limite Nord du terrain objet des présentes dans son état actuel dans la mesure où les arbres ne constituent pas un danger
et alors que les acquéreurs ont abattu les arbres, contestant la validité de cette clause, ils ont assignés les vendeurs en nullité. La Cour d’appel de Montpellier a qualifié cette clause de servitude in faciendo. Les vendeurs ont demandé à ce que soient replantés les arbres, :
La cour, en ce qui concerne la demande de Monsieur M. de condamnation des époux C. de replanter des cyprès à la place de ceux abattus, fera droit à cette demande et dit que les époux C. seront tenus à cette obligation à raison d’arbre d’une hauteur de 3 mètres ;
.
La cour dira que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 1 mois après la signification de la présente décision ;
La cour dira aussi que les époux C. ne pourront pas abattre ou faire abattre des cyprès sauf pour eux de démontrer le caractère dangereux de ces arbres ; la cour dira que cette interdiction est faite sous réserve d’une pénalité de 500 euros par arbre abattu
Attention, les sanctions applicables en cas de non respect d’une servitude sont soumises au contrôle de proportionnalité du juge.
Ainsi, si le propriétaire du fonds servant abat des arbres objet de servitude et édifie une construction en lieu et place, il est possible d’émettre des doutes quant à la possibilité que le juge le contraigne à démolir (notamment s’il s’agit de sa résidence principale).
👉 Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Décembre 2019 – n° 18-25.113
La Cour de cassation a considéré disproportionnée, au regard du droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la démolition d’une résidence principale qui empiète sur l’assiette d’une servitude de passage conventionnelle.
Le cahier des charges de lotissement peut prévoir la conservation de la végétation.
👉 Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 2e section, 30 Mai 2024 – n° 22/00106
En l’espèce, un propriétaire a ordonné à son voisin d’arracher ou de réduire à une hauteur de moins de deux mètres un pin laricio sur le fondement des articles 671 à 673 du Code civil. La Cour d’appel de Douai a infirmé le jugement en ce qu’il a ordonné l’abattage de l’arbre. Le cahier des charges du lotissement prévoyait : les acquéreurs devront se conformer à toutes les obligations contenues dans un règlement concernant la station balnéaire [Localité 7] en date du 1er juillet 1913 et notamment que les lots situés dans les bois ne pourront jamais être morcelés en fractions inférieures à dix ares, ni être déboisés sur plus d’un tiers de leur surface, que l’acquéreur sera tenu d’entretenir et de renouveler la végétation sur les deux autres tiers ; que l’acquéreur peut maintenir dans leur état actuel les plantations que renferme son lot sur la rive des lots voisins et sans que quiconque puisse se prévaloir, pour les faire abattre, de ce qu’elles ne seraient pas à la distance exigée par la loi, mais que cette stipulation ne déroge en rien aux droits d’élagage prévus par la loi
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Si le présent litige ne porte pas sur la conservation d’un arbre situé sur le terrain d’autrui, le cahier des charges précise toutefois que les parcelles ne peuvent être déboisées au-delà d’une certaine limite et comprend des obligations d’entretien et de renouvellement de la végétation.
Notes :
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