Comment la densification douce peut rééquilibrer le rapport de force local concernant la production de logements.

David Miet, CEO et co-fondateur de Villes Vivantes était l’invité le 16 décembre dernier de Marie Coeurderoy pour la chronique La place de l’immo sur BFMTV. L’occasion de rappeler l’intérêt de la densification douce portée, par les particuliers eux-mêmes, devra être mobilisée en complément de la densification forte et des grands projets urbains.

En plus des grands projets portés par les collectivités et les promoteurs publics et privés, on peut aussi utiliser la méthode douce : c’est-à-dire autoriser les gens qui ont construit il y a 40 ans sur un terrain de 800m2 par exemple, de le partager et de le vendre à une famille qui est, elle, à la recherche d’un terrain de 250 m2 pour y faire bâtir sa maison

La densification douce s’appuie sur la filière de la production de maisons individuelles en autopromotion (c’est l’habitant qui achète un terrain et qui contracte avec un architecte ou un constructeur pour faire bâtir sa maison) qui produit, depuis 40 ans en France, entre 30% et 50% de l’offre de logement et l’essentiel du logement abordable.

Cette approche a la grande vertu d’être capable de produire une offre à la fois abordable et sans étalement urbain, dans des quartiers bien situés, desservis et équipés.

Notre métier est d’accompagner des particuliers qui vivent aujourd’hui dans une maison et qui envisagent la construction de la petite deuxième : soit pour eux même, pour se faire un plain pied pour les vieux jours, par exemple, soit pour un futur voisin. En détachant et cédant un bout de terrain, le produit de la vente peut ainsi permettre de financer les travaux de rénovation de la première maison, par exemple, ou aider un enfant à accéder à la propriété.

La plupart du temps, nous conduisons ces opérations d’accompagnement des particuliers porteurs de projet de densification douce en partenariat avec les collectivités locales, qui nous mandatent pour aider leurs habitants à répondre, à leur échelle, à une partie des besoins en logement du territoire.

Nous accompagnons chaque année environ 2’000 particuliers pour réaliser cette densification douce, qui se fond dans l’existant et ne se voit pratiquement pas.

Mais cela peut ne pas suffir et, de plus en plus, on voit que les règlements d’urbanisme cherchent à bloquer ces projets.

David Miet revient ainsi sur l’action en justice portée par l’association VV.LOVE BORDEAUX, demandant l’abrogation des règles manifestement illégales du PLUi de Bordeaux Métropole qui interdisent la création de voies de desserte et de servitudes de passage dans quelques 70’000 terrains pourtant situés en secteur constructible.

Un territoire ne peut pas avoir une offre de logements équilibrée et complète, celle qui correspond aux besoins de tous ses habitants, si elle ne s’appuie que sur les grands projets, les grandes opérations d’aménagement et de promotion. L’habitat produit par les particuliers, c’est historiquement celui qui produit le logement abordable, celui que les familles peuvent se payer, il est complémentaires du logement social et tout aussi indispensable.

Abroger cette règle illégale permettrait de débloquer un potentiel de construction de 2’000 nouvelles maisons chaque année dans l’agglomération bordelaise, au sein des tissus déjà bâtis, soit ¼ des besoins de la métropole.

Mais des riverains, des militants, exercent une véritable pression de tous les instants sur les élus, pas seulement à Bordeaux, mais aussi en Île-de-France et dans d’autres territoires tendus, où l’on utilise d’autres outils qu’à Bordeaux Métropole, qui sont cette fois formellement légaux mais qui visent, au fond, le même objectif : bloquer les projets portés par les particuliers. la pression ne va que dans un sens.

Cette crise du logement dépend de phénomènes macro économiques qui sont clairs (l’inflation, le coût des matériaux, les taux d’emprunts) mais vous avez aussi une mécanique locale presque invisible et pourtant déterminante, qui est entre les mains des techniciens, des urbanistes et des élus locaux.

Des milliers de personnes ont des projets finançables pour construire sur des terrains qui sont, eux aussi, déjà financés, et desservis par les réseaux : il n’y a plus que la construction à financer, mais malgré cela, ces projets sont bloqués.

David Miet conclut :

La crise est là, nous devons trouver des solutions. Et lorsque ces solutions sont bloquées par des règles illégales ou pour de mauvaises raisons, nous devons les débloquer.

Il y a des personnes âgées qui ont un jardin trop grand à entretenir, d’un côté, et des jeunes qui cherchent des terrains plus petits qu’avant, d’un autre côté. Ces deux besoins ne peuvent que se rejoindre, et c’est comme cela que nous réussirons à stopper l’étalement des villes et à préserver nos terres naturelles et agricoles. Tout ceci n’est qu’une question de semaines, de mois. Mais clairement, cela va se faire.