Promotion immobilière et logements abordables en ville : clap de fin ?

D’après l’étude conjointe d’ELABE et de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI de France), le logement occupe une part importante du budget des Français en pesant sur leur pouvoir d’achat. La principale explication avancée par ces derniers “tient dans le décalage entre les prix du logement trop élevés par rapport à leur revenu“.

Ce constat enterrerait-il l’idée de recourir à la promotion immobilière pour produire massivement des logements abordables en coeur d’agglomération ?

Déléguer la maitrise d’ouvrage de l’habitat coûte cher :

• lorsque vous faîtes bâtir pour vous-même, le coût de revient d’un logement est peu ou prou celui du coût de construction (inclus les frais de maîtrise d’oeuvre), soit entre 1500€ et 2000€/m², hors coût du foncier ;
• un logement construit en promotion immobilière coûte, quant à lui, au moins 1.5 fois le coût de construction, soit au minimum entre 2200€ et 3000€/m², hors coût du foncier (ce facteur de 1.5 s’explique par la marge, légitime, rémunérant le risque pris par le promoteur, les frais financiers, de portage et de commercialisation, et le travail de maîtrise d’ouvrage déléguée).
• À ce prix là, la moitié des familles françaises avec enfant pourrait s’offrir un 100m² en promotion immobilière … si le foncier était gratuit !

Comme le foncier n’est pas gratuit, et qu’il coûte de plus en plus cher, le coût de la promotion immobilière est insoutenable pour les accédants et n’est compatible qu’avec le modèle économique d’investisseurs, avec un dispositif de défiscalisation, qui construisent et louent de petites surfaces. D’où la difficulté d’attirer les familles et les actifs en coeur d’agglomération.

Les candidats à l’accession pourront s’orienter vers l’ancien avec travaux ou vers la construction en autopromotion, non plus en lotissement ou en diffus, comme “au bon vieux temps” de l’étalement urbain, mais en densification, sur des micro-fonciers issus de terrains déjà bâtis : à nous de faire en sorte (règlements d’urbanisme adaptés + ingénierie efficace de libération de ces fonciers) que l’offre de micro-fonciers augmente fortement dans les premières couronnes des grandes agglomérations et permette de résoudre l’équation revenus / prix de sortie des logements neufs grâce au modèle économique de la densification douce en autopromotion (BIMBY).

NOTA BENE : les solutions de l’accession sociale (type PSLA) et du Bail Réel Solidaire (BRS : le foncier est loué, seule le bâtiment est acheté) sont d’excellents dispositifs qui doivent être poursuivis et étendus le plus possible. Mais ceux-ci demeurent des adaptations du modèle économique, trop coûteux, de la promotion immobilière. Pour êtres passées à grande échelle, ces solutions demanderaient une maîtrise foncière publique quantitativement gigantesque, qui n’existe pas, et dont on ne voit pas avec quels fonds elle serait financée, notamment dans les secteurs tendus, c’est-à-dire là où le besoin de logements abordables est quantitativement criant.