Travaux de réfection d’une voie grevée de servitude de passage, qui paie ?

En permettant le partage d’un accès existant, la servitude de passage peut rendre possible la création d’un lot à bâtir par division parcellaire là où la création d’un accès individuel ne serait pas possible. Si la convention de servitude de passage définit quelle propriété supporte le passage au profit de l’autre, elle ne précise pas toujours un élément clé de la bonne entente des propriétaires dans le temps : la répartition des coûts d’entretien du passage. Est-il possible de prévoir une répartition des coûts ? Lorsque cela n’est pas précisé, quelle est la règle qui s’applique ?

1. Les travaux nécessaires à l’usage de la servitude

Le Code civil ne laisse pas de place au doute : le propriétaire du fonds dominant est en droit de faire des travaux lui permettant d’user et de conserver la servitude (Art. 697¹) et ces travaux sont à sa charge (Art. 698²), sauf si le titre précise le contraire (Art. 699³).

Ainsi, il convient de distinguer si la servitude est légale (concédée pour cause d’enclave) ou conventionnelle (résultant exclusivement d’un accord entre les parties). Dans ce dernier cas, il faut se référer au contenu du titre : celui-ci peut en effet mentionner la répartition des charges. Si c’est le cas, ce qu’il mentionne prévaut, bien que la répartition soit différente de celle exprimée dans l’article 698 du Code civil.

Il est rappelé que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude, ni même qui le rende plus incommode (Art. 701⁴ du Code civil).

1.1. Qu’en est-il des servitudes légales concédées en cas d’enclave ?

La question s’est posée de savoir si la répartition des charges diffère pour les servitudes légales. La Cour de cassation a affirmé, dans un arrêt du 12 mars 2014 (n° 12-25.152), que les articles 697 et 698 du Code civil s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude.

Ainsi, lorsque la servitude de passage a été imposée par le juge, le fonds dominant a le droit de réaliser les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, le coût des travaux lui revenant.

Rappel juridique :

• Art. 697 : Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
• Art. 698 : Ces ouvrages sont à ses frais, à moins que le titre d’établissement ne dise le contraire.
• Art. 699 : Le propriétaire du fonds assujetti peut s’affranchir de la charge des travaux en abandonnant le fonds au propriétaire du fonds dominant.

1.2. Qu’en est-il en cas de communauté d’usage ?

Lorsqu’il existe une communauté d’usage de la servitude, c’est-à-dire que les occupants des deux fonds passent sur son assiette, le propriétaire du fonds servant doit lui aussi contribuer aux frais d’entretien et de réparation de cette servitude (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17.029).

2. Applications récentes

2.1. Frais d’entretien et de conservation

Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (n° 22-13.653), la Cour de cassation a précisé que si le titre mettait à la charge du fonds servant la création de la voie, il ne comportait aucune stipulation relative aux frais d’entretien. En conséquence, selon l’article 698, ces derniers restent à la charge du propriétaire du fonds dominant.

2.2. Nettoyage et voiries en cas d’usage partagé

Pour une servitude légale avec usage partagé, le propriétaire du fonds dominant a été condamné aux charges d’entretien et de nettoyage en proportion de la surface de plancher des bâtiments construits (Cass. 3e civ., 1 juin 2022, n° 21-16.132).

En somme, hors convention contraire, les travaux d’entretien d’une servitude de passage sont à la charge du fonds dominant. Toutefois, si l’usage de l’assiette est partagé, les frais sont répartis entre les deux fonds. Il est fortement recommandé de préciser cette répartition dès la rédaction de la convention chez le notaire.

Notes :