Définir le contenu de la servitude de passage pour bien anticiper les usages

Les voisins changent, mais les servitudes restent.

C’est d’ailleurs le rôle d’une servitude de droit privé : assurer la pérennité d’un accord. En effet, celle-ci est attaché à une propriété et non à son propriétaire.

La servitude de droit privé s’inscrit dans le temps long. Il est donc important de se poser les bonnes questions lorsque l’on rédige une convention de servitude pour veiller à ce que sa formulation ne comporte pas d’ambiguïtés, qui pourraient devenir des sources de litiges potentiels.

Ce caractère pérenne de la servitude de droit privé invite également, lors de sa création, à définir les marges de manoeuvre que l’on pourrait souhaiter se laisser, afin d’anticiper des usages futurs.

Voici un passage en revue des sujets qui peuvent faire l’objet de précisions dans une convention de servitude de passage et les bonnes pratiques en matière de formulation afin de bien anticiper les usages.

1. Qu’est-ce qu’une convention de servitude ? Pourquoi la rédaction de son contenu n’est pas un détail ?

1.1. Quand est-ce qu’il y a une convention ?

Il existe différents types de servitudes de passage, selon leur mode de constitution. Toutes ne sont pas dotées de convention.

Comme son nom l’indique, la servitude conventionnelle, c’est à dire la servitude créée par un accord consentant entre voisins, repose sur l’écriture d’une convention. Mais dans certains cas, une convention peut avoir été rédigée alors que la servitude de passage est légale ou par destination du père de famille. Il est d’ailleurs recommandé de le faire, une convention bien rédigée évitera tout différend futur.

La convention de servitude est rédigée par le notaire dont le rôle est de traduire juridiquement les besoins de ses clients, mais aussi de s’assurer de leur sécurité juridique. Elle doit être authentifiée par notaire afin d’être applicable aux tiers, c’est à dire aux héritiers et acquéreurs successifs des fonds grevés.

En savoir plus : 📰 Comment créer une servitude de droit privé ?

1.2. Connaître ses droits

L’objectif de la convention est de permettre aux propriétaires des fonds de connaître leurs droits respectifs afin de vivre en bonne entente. Lorsque le texte est complet, il va venir préciser les modalités d’exercice de la servitude et anticiper son éventuelle évolution.

1.3. Convention de servitude et valeurs immobilières

Par ailleurs, il faut avoir conscience que plus la servitude est restrictive pour l’un des fonds, plus elle cède de liberté à l’autre et que la valeur de chacun des fonds est influencée par cet équilibre. Il en est de même pour la valeur de la servitude elle-même : plus elle entrave la jouissance du fonds servant, plus elle prend de valeur pour le fonds dominant.

Cette valeur peux donner lieu à une contrepartie financière, mais aussi se matérialiser par la concession d’une autre servitude.

1.4. Précautions rédactionnelles

La rédaction est une activité à réaliser avec vigilance afin de prévenir les conflits. Le caractère de fixité étant particulièrement exacerbé pour les servitudes conventionnelles, les éléments que mentionne le rédacteur ne pourront être modifiés que par entente des parties (Art. 701 et 702 du Code civil).

1.5. La précision est de rigueur

Il est interdit aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des contrats. La servitude de droit privé doit être formée de clauses claires et précises à peine de dénaturation. En effet, lorsque que les formulations sont floues, imprécises, le juge dispose de la libre interprétation. C’est en partie la raison pour laquelle la jurisprudence est particulièrement sévère lorsque les titres ne sont pas clairs et précis.

De manière générale, dès lors que les propriétaires signataires ont des intentions, il convient de les rendre limpides. Par ailleurs, il est possible de laisser des phrases de portée générale volontairement sur des thématiques moins sensibles, ou si l’on veut prévenir l’évolution sans la figer.

2. Désignation des fonds

Cela peut paraître évident mais il est nécessaire de mentionner les références des parcelles de chacun des fonds grevés, qu’ils soient servants ou dominants, ainsi que leurs contenances cadastrales.

👉 Exemple qui ne mentionne ni les références, ni les contenances :
Passé un temps, suite à des divisions successives, il n’est pas aisé de déterminer quels sont les fonds dominants.
« que la parcelle cadastrée […] représentant la cour est grevée de divers droits de passage et qu’en conséquence, la cour ne doit en aucun cas être clôturée par l’ACQUÉREUR » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 12 septembre 2019 / n° 18-18.626).

👉  Exemple qui mentionne les références des fonds sans en préciser les contenances :
En cas de division parcellaire, la référence de la parcelle divisée s’en trouve changée, si bien qu’il peut devenir difficile de reconstituer la configuration historique des lieux grâce à la seule référence. En revanche, si l’on précise la contenance des parcelles, il devient possible d’en déduire la configuration initiale.
« à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire de la AN [Cadastre 2], fonds servant, constitue au profit de la AN [Cadastre 1], fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 22 juin 2022 / n° 20-22.494).

👉 Exemple avec références et contenances cadastrales :
Ici, les désignations sont assez précises pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté.
« la société d’aménagement foncier, acquéreur aux présentes, devant réaliser sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 4] une voie de desserte devant relier le lotissement d’activités des Sablons à la route départementale 212 concède sur ladite parcelle ZA n° [Cadastre 4] d’une contenance de 49 ares 79 centiares, qui sera le fonds servant, au profit de la parcelle section ZA n° [Cadastre 3] lieudit “[Localité 8]” pour une contenance de 2 hectares 04 ares 18 centiares qui sera le fonds dominant, appartenant [aux consorts [B]], à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur le fonds servant » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 14 décembre 2023 / n° 22-13.653).

3. Les modalités du passage

3.1. Où est-ce que le passage est autorisé ?

Il faudra que la convention exprime l’assiette de la servitude. Le plan semble être le meilleur moyen de la représenter.

Il est vivement recommandé de faire appel aux services d’un géomètre-expert pour la réalisation du plan. Cela permettra d’assurer la sécurité future de la servitude. Ce professionnel s’assurera de localiser précisément l’assiette de la servitude, mais aussi les tuyaux, le boîtier de raccordement ou encore le tabouret de branchement. Le plan doit être clair, propre et précis.

En cas d’accord conventionnel, réalisé à l’amiable donc, l’assiette de la servitude est définie par les propriétaires signataires de la convention. C’est à eux de s’entendre sur l’itinéraire qui leur convient le mieux.

L’assiette de la servitude de passage légale, concédée en cas d’enclave, bénéficie de la prescription trentenaire. Il s’agit là d’un exemple d’anticipation des usages : l’assiette est l’une des modalités d’exercice de la servitude qui peut être amenée à évoluer dans le temps. Les signataires d’une servitude conventionnelle peuvent alors prévoir une clause qui irait en ce sens, tout comme ils peuvent faire le choix de ne pas en prévoir s’ils souhaitent figer l’assiette. Par défaut, la prescription trentenaire pour le déplacement de l’assiette n’est pas applicable aux servitudes conventionnelles.

Il est possible de mentionner une condition qui, une fois résolue, déplacerait le passage sur une autre assiette définie au plan (en cas de projet de nouvelle construction par exemple).

👉 Exemple de rédaction :
« Ce passage devant s’exercer plus particulièrement sur la voie que l’acquéreur envisage de réaliser comme indiqué ci-dessus, et telle qu’elle figure sur le plan qui demeurera ci-joint annexé après mention. L’accès à cette voie depuis la parcelle ZA n° [Cadastre 3] pouvant se faire tout le long de la partie Ouest de cette voie qui devra longer cette parcelle au moins sur les trois quarts de la limite séparative. » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 14 décembre 2023 / n° 22-13.653).

3.2. Quel véhicule est autorisé à passer ?

La convention de servitude peut préciser le mode de déplacement de la personne autorisée à passer : est-ce que le passage est uniquement piéton, ou est-il possible d’y passer en vélo, à cheval, en voiture ou avec des engins agricoles, …? Par ailleurs, il est envisageable de mentionner des modes de déplacement qui ne seraient pas tolérés.

Dans le cas de servitudes légales convenues en cas d’enclave, le passage est octroyé selon l’usage normal en fonction de la destination du fonds. Il est considéré que l’accès à un fonds destiné à l’habitation se fait normalement en véhicule automobile (Cour de cassation – Troisième chambre civile 7 décembre 2022 / n° 21-19.793).

Le principe est appliqué de manière rigide par la jurisprudence pour les servitudes conclues entre propriétaires (conventionnelles), excepté lorsque la modification relève de l’adaptation aux conditions nouvelles sans que cette modification n’aggrave la servitude (par exemple, il sera toléré qu’un passage de charrette devienne un passage de voiture). En effet, il peut paraître difficile d’anticiper quels seront les besoins de locomotion à venir.

👉 Exemple de rédaction :
« Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé par les consorts [B] et par suite à toute personne désirant se rendre sur la parcelle ZA n° [Cadastre 3] et éventuellement dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs, à pied et par tout véhicule de toute nature que ce soit. » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 14 décembre 2023 / n° 22-13.653).

3.3. Qui est autorisé à passer ?

Il est possible de préciser dans la convention de servitude de passage quelles sont les personnes autorisées à passer. Cela peut être les occupants du fonds ainsi que leurs proches et invités, ou encore tout personne au choix du propriétaire du fonds dominant. Les signataires choisissant, selon le contexte et l’utilité de la servitude de passage en constitution, le degré de restriction qui leur correspond.

👉 Par exemple, s’il s’agit d’un accès principal à une résidence, il peut être simplement indiqué « à toute personne de son choix ». Alors que s’il s’agit d’un accès technique, les signataires peuvent restreindre aux seuls occupants et techniciens concernés.

A noter que la servitude est applicable aux locataires des biens situés sur les fonds grevés. Les locataires doivent pouvoir bénéficier des droits lorsqu’ils occupent le fonds dominant. Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer que son locataire assure le respect des droits du fonds dominant lorsqu’il est fonds servant.

3.4. Quand est-ce que le passage est autorisé ?

De la même manière que pour la définition des personnes autorisées à passer, se pose la question de délimiter ou non des plages horaires sur lesquelles le passage est permis.

Selon l’utilité de la servitude, il sera pertinent de définir le moment du passage : si le passage n’est permis qu’à certains moments, il faudra l’exprimer dans des termes qui ne varient pas.

Par exemple, l’on évitera de dire que le passage est autorisé “de jour”, et l’on préférera utiliser des heures de la journée.

👉 Voici un exemple de formulation très générale mais qui fait mention du moment où le passage est autorisé :
L’acte de vente du 6 octobre 1995, qui stipule que « la parcelle de terrain présentement vendue sera grevée dans sa partie sud-ouest d’une servitude de passage en tout temps et à tous usages au profit du surplus de la parcelle restant appartenir à la société… » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 11 mai 2022 / n° 21-14.510).

3.5. Stricte passage ou servitude de stationnement ?

Lors de la rédaction de la convention, il faudra se demander si seul est autorisé le fait de passer, ou bien si le stationnement est lui aussi permis.

Si le stationnement est interdit, il est conseillé de l’écrire. Et s’il est permis, il est recommandé de mentionner l’endroit où le stationnement est possible (par le biais d’un plan).

👉 Par exemple, lors d’un projet de création de logement(s), il peut être pertinent de prévoir un emplacement de stationnement pour les nouveaux habitants afin d’anticiper leurs usages.

Selon l’utilité de la servitude, par exemple lorsque le fonds dominant est une résidence, il peut être interessant de prévoir un droit d’arrêt et de déchargement ponctuel si le stationnement est prohibé.

👉 La Cour de cassation a arrêté que « le stationnement sur le chemin d’un camion citerne alimentant en mazout l’installation de chauffage du voisin constitue un inconvénient normal de voisinage mais non une violation de l’article 701 du Code civil » (Cour de cassation – Troisième chambre civile11 mars 1975 / n° 73-14.930).

En précisant explicitement dans le titre que ce type d’action est permise, cela permet d’éviter des litiges.

4. La vie de la servitude

4.1. Division des fonds

Le sujet de la division future des fonds est particulièrement sensible et ses conséquences peuvent être importantes : parce qu’elles ouvrent des possibilités de constructions nouvelles, mais aussi parce qu’elles peuvent générer des nuisances. C’est pourquoi il est recommandé de faire preuve de précision : les termes employés peuvent être décisifs.

Lorsque sont utilisés des termes généraux, la jurisprudence considère que la servitude est accordée pour une utilisation normale du bien selon sa destination.

• Si l’acte délimite précisément les contours des conditions d’exercice de la servitude, notamment par des restrictions, le propriétaire du fonds servant serait en droit de refuser le passage des propriétaires des lots issus de la division.
• En revanche, si l’acte ne précise pas les conditions d’exercice de la servitude ou que des termes généraux et larges sont employés, la jurisprudence considère que la servitude doit permettre une utilisation normale du bien enclavé.

Lorsque des réseaux sont situés sur l’assiette de la servitude, il conviendra de les reporter de façon précise sur le plan, en indiquant leur nature mais aussi le tabouret et le boîtier de raccordement.

👉 Exemple de formulation : « Ce droit de passage pourra s’exercer à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient, dudit fonds ».
L’utilisation normale du bien se fait quelle que soit la destination de ce dernier, tel que le prévoit l’article 682 du Code civil. Ainsi, les opérations de construction ou de lotissement sont considérées comme une utilisation normale.

Afin de ne pas bloquer des projets de créations de logements, il peut être imaginé une demande de compensation spécifique à la division réalisée dans le but de construire. Dans ce cas, il faudra veiller à préciser correctement ses modalités de déclenchement.

4.2. Qualité du revêtement

Il peut être précisé dans la convention la qualité du revêtement dont doit bénéficier l’assiette du passage : goudronnage, empierrement, chemin de terre… Cela doit se faire au regard de l’utilité de la servitude au jour de sa rédaction, mais il est possible d’anticiper une évolution.

👉 Par exemple, il est possible d’envisager une condition qui prévoirait qu’en cas d’augmentation du trafic suite à une division, un chemin de terre devra laisser place à une route goudronnée, et que ces travaux reviendront au fonds auteur de la division.

4.3. La répartition des frais d’entretien

Hors convention contraire, les travaux d’entretien d’une servitude de passage sont à la charge du fonds dominant (Art. 697 et 698 du Code civil). Si l’usage est partagé, les frais d’entretiens le sont aussi. Dans les deux cas, il est cependant possible que les parties s’entendent sur une répartition différente lors de la rédaction de la convention de servitude.

Dans le cas où le passage est partagé, il est d’autant plus important de définir avec précision comment sera faite la répartition (à parts égales, au prorata de la surface de plancher de chacun, par une répartition spatiale sur l’assiette du passage…).

4.4. Une éventuelle condition résolutoire

Pour les servitudes légales en cas d’enclave, il est prévu par le Code civil que la servitude prenne fin lorsque le fonds dominant trouve un autre accès à la voie.

Sur le même principe, une servitude conventionnelle peut également être convenue dans des conditions particulières qui, si elles ne sont plus réunies, mettent fin à la servitude. Il conviendra toutefois de préciser ces dites conditions.

5. Autres sujets parallèles

5.1. Servitude de réseau

Dans les cas de servitudes légales, c’est-à-dire en cas d’enclave, la servitude de passage affecte le fonds mais aussi son tréfonds (CA Paris 14 janvier 1998, JCP N 1999 p. 1279).

Dans les cas de servitudes conventionnelles, le titre exprimant le contenu de la servitude détermine les modalités appliquées aux tréfonds de l’assiette de la servitude. En cas de litige, le juge pourra apprécier si le droit de passage peut s’étendre au sous-sol.

De cette manière, il convient de faire apparaître explicitement dans la convention si la servitude affecte également le sous-sol et si tel est le cas, quelles en sont les modalités : est-ce que les plantations sont tolérées sur les réseaux enterrés ? Quelles peuvent être les canalisations autorisées à passer ? Dans quelle profondeur le passage est-il permis ?

Il est envisageable de prévoir un dédommagement en cas de mise en oeuvre effective de la servitude de tréfonds, cela affectera la valeur de la servitude elle-même au jour de sa création.

👉 Exemple de formulation : « De même, les propriétaires successifs de la parcelle ZA n° [Cadastre 3] fonds dominant auront le droit de se raccorder à tous les réseaux pouvant exister dans ladite parcelle, étant observé que si les réseaux devaient se trouver sur la parcelle ZA n° [Cadastre 2], le droit de raccordement existera de la même manière. Les travaux de raccordement aux dits réseaux auront lieu aux frais du bénéficiaire de la servitude qui devra remettre les lieux en l’état » (Cour de cassation – Troisième chambre civile 14 décembre 2023 / n° 22-13.653)

Attention, la servitude de tréfonds ainsi conclue ne permet pas le passage de réseaux publics sur son assiette. Dans certains cas, au moment du raccordement, le gestionnaire réseau (Enedis) préconise une extension des réseaux publics sur le domaine privé pour tirer son réseau au droit de la parcelle à raccorder. Il sera alors nécessaire que le propriétaire du terrain d’assiette (dans notre cas, le propriétaire du fonds servant de la servitude de passage) signe une nouvelle convention de servitude avec Enedis. Il s’agit alors d’une servitude d’utilité publique (telle que la prévoient les articles R323-1 et suivants du Code de l’énergie).

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5.2. Le passage vaut vue

L’article 678 du Code civil prévoit que la servitude de passage vaut servitude de vue. Le raisonnement suivi par la jurisprudence qui applique ce texte est le suivant : le fait de passer sur un fonds servant permet de voir ce fonds, de cette manière, il n’est pas cohérent de restreindre la vue sur l’assiette du passage.

Toutefois, dans le cadre d’une servitude conventionnelle de passage, il est possible d’imaginer que les occupants du fonds servant soient gênés par l’idée qu’une fenêtre soit ouverte sur l’assiette du passage par le propriétaire du fonds dominant. Ainsi, il peut être judicieux d’inscrire dans la convention que l’ouverture de fenêtre sur l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant n’est pas permise.

Il faudra alors définir les vues que l’on permet et celles que l’on ne tolère pas, bien qu’il soit impossible d’interdire toute vue.