Si l’on analyse les réticences à la densification
Passer la densification douce à l’échelle
, on trouve le NIMBY
Not In My BackYard (NIMBY)
. Et si l’on analyse le NIMBY en profondeur, on trouve des intérêts structurés.
Dans un territoire où l’étalement reste possible, la valeur d’un lotissement dépend de sa position relative. S’il devient moins recherché qu’un autre, il peut décliner. Limiter la densité et imposer des règles esthétiques strictes permet de protéger la valeur des biens existants.
C’est la thèse de Samuel Hughes : le downzoning
Le Grand Downzoning
sert l’intérêt d’une majorité de propriétaires déjà installés.
À l’inverse, les propriétaires de terrains non bâtis ont intérêt à leur ouverture à l’urbanisation, pour capter la plus-value liée au passage en constructible.
Mais lorsque la demande devient forte, le raisonnement change.
La valeur ne dépend plus seulement du standing du quartier. Elle dépend aussi de sa capacité à produire des m² qui sont recherchés.
Dans mon précédent article de la même série, je rappelais qu’un territoire répond à une demande par une masse globale de droits à bâtir.
Dans le paradigme du ZAN, ces droits sont surtout des droits à densifier.
Un propriétaire qui peut ajouter un étage ou construire une seconde maison détient une option économique réelle : plus le PLU crée de droits résiduels sur sa parcelle, plus sa valeur potentielle augmente.
J’ai aussi dit qu’un choc d’offre était susceptible de faire baisser le prix du foncier
Comment réguler le prix du foncier ?
.
… au m².
À l’échelle de l’aire urbaine, une grande masse de droits à bâtir dilue la prime de rareté et peut réduire la charge foncière unitaire.
Mais cette baisse sera compensée par l’augmentation du nombre de m² constructibles.
Prenons un exemple.
Une maison de 140m² sur 800m² de terrain à Mérignac, qui vaut 600’000,00€.
Si le PLU autorise 1 maison supplémentaire :
- détachement de 400 m² valorisés 250’000,00€,
- maison existante sur terrain réduit : 500’000,00€.
Le propriétaire détient alors 750’000,00€ (avant fiscalité). Et on passe d’une maison à 600k à 2 maisons autour de 500k.
Si 2 maisons sont autorisées :
- 2 terrains à 200’000,00€,
- 3 maisons autour de 400’000,00€.
Si la densification est plus poussée :
- 4 maisons à 350k,
- 5 maisons à 300k.
On transforme 1 bien réservé aux plus aisés en 5 maisons avec jardins que peuvent s’offrir la moitié des girondins
L’auto-promotion accompagnée produit des logements abordables
!
La densité réussit une prouesse :
- Démultiplier le nombre de lots disponibles aux meilleurs endroits,
- Les rendre plus abordables.
Si elle est autorisée largement elle évite de recréer une prime de rareté
Pourquoi un terrain à bâtir vaut-il 20 fois plus à Annecy qu’à Mirecourt… alors que le logement n’y vaut “que” 7 fois plus ?
. La valeur du foncier reflète alors réellement la qualité de l’emplacement : proximité, services, transports, vues, nature, etc.
Dans ce scénario :
- Le propriétaire valorise mieux son terrain,
- L’État perçoit plus de taxes sur les plus-values immobilières,
- La collectivité perçoit plusieurs taxes d’aménagement, éventuellement majorées. Et plus de taxe foncière, sur le même terrain d’origine.
Elle peut accompagner la densification et poursuivre l’amélioration du quartier.
