DÉCISIF pour l’accession abordable : en Californie, l’État est en train de rendre la division parcellaire et les starter homes
impossibles à bloquer par les réglementations urbaines locales.
La méthode est intéressante à observer depuis la France.
Depuis 2023, la sénatrice démocrate Anna Caballero porte une série de lois visant à faciliter la production de petites maisons sur de petites parcelles : les starter homes
, ces maisons abordables qui constituent souvent la première étape de l’accession à la propriété
La première couronne de Bordeaux peut-elle redevenir accessible aux familles de la classe moyenne ?
.
Le problème qu’elle cherche à résoudre nous est assez familier.
En Californie, le foncier est rare et cher. Les règles d’urbanisme ont longtemps imposé de grandes parcelles. Et donc limité le nombre de logements constructibles.
Ainsi, même si la taille de la maison diminue pour s’ajuster au budget des ménages, le terrain nécessaire pour la construire reste cher.
La Californie s’attaque donc progressivement à ce verrou.
En 2023 : SB 684 // L’État crée une procédure simplifiée permettant, sur certains terrains urbains, de subdiviser une propriété en plusieurs petites parcelles et d’y construire jusqu’à 10 logements.
L’autorisation devient ministerial
: si le projet respecte les critères fixés par la loi, la collectivité ne peut pas décider, au cas par cas, qu’elle n’en veut pas.
Le droit de construire devient davantage un droit objectif qu’une négociation locale.
En 2024 : SB 1123 // La Californie élargit le dispositif à certains terrains vacants situés dans des zones jusque-là réservées à la maison individuelle.
Le potentiel foncier concerné augmente considérablement mais un problème apparaît : certaines collectivités continuent d’imposer des règles locales (retraits, dimensions, formes des parcelles, hauteurs, etc.) qui rendent impossibles les projets dans la pratique.
En 2026 : SB 1116 // La Californie referme cette échappatoire. La nouvelle loi, signée par le gouverneur Gavin Newsom ce 29 septembre 2026, limite la capacité des collectivités à imposer des règles locales qui empêcheraient physiquement de réaliser le nombre de logements autorisé par la loi de l’État.
Une collectivité ne peut plus afficher un OUI de principe tout en organisant techniquement le NON par son règlement.
Le plus frappant, c’est peut-être le consensus politique atteint après trois années d’apprentissage législatif :
SB 1116 a été adoptée
72–0 à l’Assemblée,
et 40–0 au Sénat.
Et en France ?
Nous avons exactement le même verrou qui bloque notre politique de densification douce : depuis la loi ALUR de 2014, nous avons supprimé EN PRINCIPE la taille minimale des terrains.
Dans LA PRATIQUE, beaucoup de collectivités ont créé un système dans lequel produire une petite maison sur une petite parcelle en densification :
- est théoriquement autorisé et souhaité (objectif affiché dans le PADD) ;
- mais pratiquement interdit par la somme des règles de chaque zone.
Ce problème, la Californie nous montre comment le résoudre.
