Crise du logement : il nous faudra choisir entre le NIMBY et le ZAN

L’octroi des droits à bâtir : dépasser le NIMBY pour réaliser le ZAN

Vous trouverez, dans cet article de La Tribune, un excellent résumé :

• des causes conjoncturelles qui se sont accumulées et qui provoquent ou catalysent aujourd’hui cette crise du logement ;
• des impacts de cette crise sur la vie et le parcours des étudiants, des salariés, des chefs d’entreprise, des collectivités territoriales en manque de recettes, et peut-être même finalement, sur la natalité française.

En attendant la nomination d’un ministre du Logement, voici une proposition d’action sur l’une des causes structurelles de la crise que nous traversons. Elle consiste à activer un levier sur lequel nous avons une maîtrise certaine, et qui ne repose pas sur une hausse des dépenses publiques : l’octroi des droits à bâtir.

Afin de réaliser le ZAN, et tout en le réalisant, nous devons déverrouiller la pénurie artificielle de foncier constructible en intensification, laquelle grève, à la racine, tous les projets immobiliers situés dans les secteurs géographiques dans lesquels la demande est importante.

Afin de lutter contre l’étalement urbain et de favoriser la densification des espaces déjà bâtis, la loi ALUR a supprimé, en 2014, le Coefficient des Sols et le Minimum Parcellaire. Mais ceux-ci ont été remplacés, dans les Plans Locaux d’Urbanisme, par des règles plus sophistiquées et plus contraignantes encore, très souvent contraires à l’esprit de la loi.

Face à un problème d’ordre quantitatif, nous avons besoin de solutions structurelles d’ampleur

Acheter du foncier constructible avec des deniers publics, à des prix qui sont la conséquence d’une rareté artificielle que l’on a soi-même organisée via les règlements d’urbanisme, est un remède qui n’a aucune chance d’aboutir dans des quantités qui sont à la hauteur des besoins. La crise que nous traversons a le mérite de nous montrer que ce n’est pas avec de simples opérations de témoignage, menées ici ou là, que nous redonnerons accès à un logement abordable à tous.

Nous sommes face à un problème quantitatif.

Pour y répondre, nous n’avons pas besoin d’organiser une dérégulation totale mais d’édicter des règles d’urbanisme adéquates et proportionnées, qui correspondent à la nature réelle des capacités et des besoins de chaque territoire, sans céder à la tyrannie du Not In My Back Yard qui, systématiquement, minimise ou nie les besoins.

3 questions restent toutefois à résoudre :

1. Si les débats locaux sont à ce point prisonniers de la pression d’une minorité NIMBY, faudra-t-il que l’Etat impose des possibilités de densification minimales à respecter par les PLU couvrant des lieux bien situés, équipés et desservis ?
2. Si les habitants ont exprimé un tel rejet des constructions neuves, comment pouvons-nous leur proposer un urbanisme qui ne soit pas un « replay » des années 2000 et 2010 et qui soit à la hauteur des enjeux environnementaux ?
3. Même avec un prix du foncier ramené à des valeurs raisonnables, serons-nous capable de produire des logements abordables ?