La densification douce à grande échelle : comment produire à l’unité une offre massive de logements abordables ?

Construire sa maison en auto-promotion, c’est être le maître d’ouvrage de son projet de logement

La densification douce consiste à autoriser, et à accompagner, la filière de l’autopromotion pour produire, à l’unité, au sein des espaces bâtis, une offre massive de logements abordables.

Les projets accompagnés appartiennent à une “filière” de production du logement, celle de la construction de maisons en autopromotion :

• un particulier achète un terrain, soit en lotissement, soit directement à un particulier qui a procédé à la division de son terrain,
• il choisit ensuite un maître d’oeuvre, un architecte ou un constructeur pour édifier un habitat, dont il sera le maître d’ouvrage,
• il devient ensuite le futur occupant du logement, dans 80% à 90% des cas. Ce logement peut aussi être loué à un proche, ou un tiers.

Cette filière se distingue de la filière de la promotion dans la mesure où l’habitant, futur occupant ou bailleurs du logement, ne délègue pas le travail de maîtrise d’ouvrage à un promoteur. Il fait bâtir pour son propre usage, selon un programme qu’il a lui-même défini.

Plus du tiers de la production annuelle de nouveaux logements est déjà réalisée chaque année en auto-promotion

Cette filière de l’autopromotion a produit, ces dernières décennies, entre 1/3 et la moitié de la production annuelle de logements en France, avec 2 caractéristiques :

1. cette production s’est faite essentiellement en étalement urbain, en diffus et en lotissement, même si depuis plus d’une décennie maintenant, elle sait opérer en densification dans les territoires tendus,
2. elle a produit, dans tous les territoires de France, du logement abordable pour les classes moyennes françaises : les coûts de production, à localisation comparable, sont de 500€ à 1000€/m2 inférieurs à ceux de la promotion ; les particuliers assurent le travail de maîtrise d’ouvrage, et parfois d’auto-construction partielle, ou d’auto-finition, de leur habitat, ce qui permet, encore, de réduire les coûts.

Le principe de la densification douce, telle qu’elle est par exemple mise en oeuvre dans les opérations BIMBY et WIMBY, c’est :

1. de remobiliser cette filière en densification des quartiers existants, en bâtissant sur des terrains issus du partage de parcelles déjà bâties,
2. de conserver ce modèle économique abordable, qui permet de produire à l’unité, de façon sur mesure et donc adaptée aux besoins.

C’est pour réussir cette remobilisation de la filière de l’autopomotion à l’échelle des besoins en logements abordables de la France, qu’il est nécessaire de l’accompagner.