La densité crée t-elle des économies d’échelle ?

Dans « Les coûts ville dense ou étalée » (2005) Jean-Charles Castel entame une réflexion sur la question des formes urbaines et de leurs coûts. 7 années plus tard, dans « Quel prix de revient des constructions ?« , il en vient à la conclusion que les coûts de construction augmentent (en escalier) avec la densité et la complexité d’une opération immobilière.

Ainsi, intuitait-il déjà en 2005, « on ne vendra pas la ville dense en disant qu’elle coûte moins cher ».

Au contraire, il faut mieux renforcer ses atouts et justifier pourquoi elle mérite de coûter plus cher. »

Car « la différence de prix de revient hors foncier entre une maison neuve de type T4 en zone rurale et un appartement de même surface en agglomération s’élève en moyenne à 60 000 euros. »

Ainsi, « si les pouvoirs publics voulaient vraiment que les primo-accédants puissent avoir le choix d’acheter un bien de même surface en agglomération, il faudrait injecter environ 10 milliards d’euros d’aides supplémentaires chaque année, seulement pour compenser les surcoûts de construction. »

« Il faudrait aussi mettre en place une politique foncière extrêmement ambitieuse pour limiter le risque d’inflation des terrains, c’est-à-dire dépenser encore quelques milliards d’euros de plus. Au final, il faudrait affecter environ un point de PIB par an pour financer cette redensification. »

« Quelle autre alternative reste-t-il pour limiter l’étalement urbain, si ce n’est décourager la primo-accession, qui est le moteur de la construction neuve ?

Existe-il une alternative à l’étalement urbain, qui n’aggrave pas la crise du logement et la crise économique ? »

« Devant ce défi, certains élus et techniciens cherchent à explorer d’autre voies complémentaires.

La première porte sur le renouvellement de politiques foncières, afin de freiner la montée des prix des terrains dans certaines zones à urbaniser ou à rénover.

Une seconde approche, plus récente, consiste à densifier le parcellaire d’habitat diffus existant, en favorisant le redécoupage des parcelles, afin d’accueillir de nouvelles maisons et augmenter ainsi la population au moindre coût de construction, le tout sans produire d’étalement urbain. Les réalisations mises en place dans ce cadre sont ponctuelles du fait de la nécessité de travailler en dentelle, parcelle par parcelle. Mais le stock de terrains potentiellement concernés est immense. »

On le voit, la densification forte et la densification douce sont donc complémentaires :

1. la première, qui ne peut être réalisée qu’en promotion, permet de créer des lieux à forte intensité urbaine : elle permet de donner de la valeur à la ville dense, de faire en sorte que ce qui coûte plus cher, crée de la valeur.
2. la seconde, en auto-promotion, permet de créer un habitat désirable (des maisons sur mesure avec jardin) et abordable (compatibles avec le budget des accédants) dans des lieux situés à proximité de l’intensité urbaine.