La « maison », et le modèle urbain du « village », sont l’avenir du logement en France

(Et leur production ne ressemble pas du tout aux JO )

1 – La crise actuelle du logement est une crise de solvabilité des ménages

• Le pouvoir d’achat des Français ne permet pas de payer les quelques 5’000€/m² que coûte un appartement produit en promotion (prix moyens en 2025, prix d’entrée = 4’000€/m²).

2 – Personne n’y pense, mais la maison, c’est évidemment la voie royale pour résoudre ce problème

• Le futur habitant achète un terrain (si possible issu d’une division d’un terrain déjà bâti, en BIMBY, sans étalement urbain pour respecter le ZAN),
• C’est lui le maître d’ouvrage de son logement, il conçoit un projet sur mesure,
• Il économise les frais de maîtrise d’ouvrage déléguée (le travail du promoteur),
• Mais aussi la marge du promoteur (c’est lui qui prend le risque, minime),
• Et les frais de commercialisation (2 fois les honoraires de conception architecturale, tout de même),
• Certains font même les finitions eux-mêmes,
• D’autres commencent par construire petit et agrandiront quand leurs finances leur permettront.

Résultat : un prix de revient de 30% à 40% inférieur au prix de sortie en promotion.

• 315’000€ pour une maison et son terrain en 2024,
• Soit 2’700€/m² en moyenne.

3 – Même lorsque le foncier est plus cher (en se rapprochant du littoral ou du coeur métropolitain par exemple) l’auto-promotion reste bien plus abordable que la promotion

Nous l’avons vérifié avec Villes Vivantes à :

• Saint-Malo,
• La Rochelle,
• Bordeaux,
• Chambéry,
• Marseille,
• Grenoble,

bref…

4 – Le collectif en promotion n’est concurrentiel que lorsque…

• la densité autorisée (la hauteur en particulier) est beaucoup plus importante,
• les prix dans l’ancien permettent de commercialiser des biens à des prix hauts permettant d’absorber le coût de la promotion (= emplacements premiums),
• un dispositif PINEL ou JEANBRUN permet de faire venir des investisseurs pour réaliser du locatif (à 5’000€/m², pas le choix, les accédants seront rares).

5 – On le voit sur ces cartes : la maison peut loger les Français sur tout le territoire

• Même quand les prix sont bas,
• Partout,
• Car elle est produite à l’unité, sur mesure, pour des projets spécifiques,
• Pas de pari.

6 – Ce qu’on devine moins : la maison est le futur, aussi, des coeurs métropolitains

• C’est-à-dire précisément de la 1^ère couronne des grandes agglomérations françaises,
• Les plus grandes villes du monde (Jakarta, Tokyo), sont des  océans de maisons ,
• Leur tissu urbain est dense et bas, sur le modèle du village.

7 – La demande est là : plus de 7 Français sur 10 considèrent que 200m² de jardin leur conviendraient parfaitement

8 – Une maison et un petit jardin, pour tout ceux qui le souhaitent, dans le rural comme dans l’urbain

• C’est possible,
• C’est compatible avec le ZAN,
• Et il faut, pour cela, commencer par légaliser le village.