Un terrain à bâtir pour une maison dans les Vosges peut s’acheter 15’000,00€.
À Annecy, 300’000,00€.
De 1 à 20, donc.
Les prix des logements, eux, varient plutôt de 1 à 7 : 850,00€/m² dans l’ancien à Mirecourt contre 6’000,00€/m² à Annecy.
Alors pourquoi un tel écart, finalement ?
Un logement, c’est :
- 1/ des m² construits,
- 2/ situés dans un emplacement.
Et c’est cet emplacement, cette parcelle, le foncier, qui ouvre l’accès à des emplois, des services, les transports, un bout de nature…
Or
- a/ La qualité et donc la valeur de l’emplacement varie plus que la qualité du bâti,
- b/ Cette parcelle ne vaut pas seulement pour ce qu’elle est : elle vaut aussi pour ce qu’elle pourrait devenir (elle porte des droits à bâtir).
1. Les biens réels
Sur le marché du logement, on échange quelque chose de tangible : un appartement, une maison, une surface.
Intuitivement, on se dit que si l’on veut faire baisser les prix de ces biens, il faut produire davantage.
Mais le prix du foncier ne se forme pas sur ce marché-là.
2. Les options
Une option, c’est un droit sans obligation. Un droit d’agir plus tard.
Pour un terrain :
- je peux construire…
- mais je ne suis pas obligé de le faire.
Si j’en ai besoin, j’exerce l’option. Si je n’en ai pas besoin, je garde le terrain à l’état d’option.
L’option a une valeur même si elle n’est jamais exercée.
Une valeur qui dépend :
- de la force de la demande sur l’emplacement,
- de la rareté des options comparables.
3. La géographie de la demande
La France n’est pas homogène. La demande est très forte à Annecy. Faible à Mirecourt : les ménages ne cherchent plus seulement un logement équipé. Ils cherchent un accès un lieu et tout ce qu’il offre.
Lorsqu’un emplacement devient désiré, la valeur d’anticipation attachée au sol peut exploser… si (et seulement si) le nombre d’options est limité.
4. La rareté du droit à bâtir
Si peu de parcelles ont le droit de densifier :
- ces parcelles concentrent toute l’anticipation,
- leurs propriétaires détiennent un pouvoir stratégique,
- une prime de rareté s’ajoute au prix.
Et le foncier devient un goulet d’étranglement.
À l’inverse, si un territoire crée des droits à bâtir :
- le nombre d’options augmente,
- le pouvoir de rétention diminue,
- la prime de rareté se dissout.
Toutes les options ne seront pas exercées. Mais leur abondance (ou leur rareté) suffit à changer le référentiel de prix.
C’est là la différence entre un marché de biens réels et un marché d’options.
Sur un marché d’options, l’existence de possibilités concurrentes, même non exercées, suffit à faire baisser les prix.
5. Créer de l’optionalité
Optionalité : le Touriste et le Flâneur
Upzoner
Comment créer un choc de l’offre foncière ?
ne signifie pas construire partout mais augmenter le stock d’options
Fine granularité, optionalité et densification
dans les lieux où la demande est forte.
Et ainsi déplacer le pouvoir :
- d’un petit nombre de propriétaires,
- vers une pluralité d’acteurs.
