Je suis propriétaire d’une parcelle située à l’arrière de celle de mon voisin. Ma propriété, dépourvue d’accès à la voie, bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle à l’avant de la mienne, qui elle a un accès direct à la voie publique. Je souhaiterais diviser mon terrain afin de créer un lot à bâtir. Après en avoir discuté avec mon voisin, ce dernier ne semble pas favorable à laisser passer un nouveau propriétaire sur sa parcelle. Qui est alors dans son droit ? Est-ce que la servitude de passage dont je bénéficie pourra également bénéficier au propriétaire du terrain issu de la division ? Qu’en est-il du passage des réseaux pour les futures constructions ?
Exemple : Dans cette situation, le terrain issu d’une division en fond de parcelle (D) bénéficie d’une servitude de passage. Sa propriété est alors le fonds dominant1 de cette servitude et celle du terrain voisin (S), résiduel de la division, supporte le passage. C’est le fonds servant2.
1. Diviser un terrain desservi par une servitude de passage : la règle générale
L’article 700 du Code civil3 prévoit, dans la mesure où les conditions d’exercice de la servitude ne sont pas aggravées, qu’en cas de division d’un fonds dominant, la servitude continue de bénéficier à chacun des terrains résultants de la division.
Article 700 du Code civil :
Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit.
1.1 Aggravation de la servitude : ce que dit la jurisprudence
L’aggravation de la servitude4 est retenue lorsque les conditions d’exercice de la servitude ne sont pas respectées. Par exemple, et comme le précise le deuxième alinéa de l’article 700 du Code civil, la modification de l’assiette de la servitude de passage constitue une aggravation.
En revanche, l’augmentation du nombre de bénéficiaires de la servitude n’est pas considéré comme une aggravation de celle-ci à partir du moment où les bénéficiaires n’en font pas un usage exagéré. En somme, si le titre de la servitude ne limite pas le droit de passage qu’il consent, la jurisprudence5 considère qu’un usage libre pourra être fait de la servitude.
De cette manière, la notion d’aggravation dépend de ce que prévoit l’acte de création de la servitude (dans le cas des servitudes conventionnelles6).
2. Quelles différences selon que la servitude soit légale ou conventionnelle ?
Une servitude conventionnelle résulte d’un acte officialisé par un notaire. Alors qu’une servitude légale7 résulte de l’application de la loi : le passage permettant l’accès à la voie publique est ainsi dû pour les propriétés enclavées.
2.1 Comment savoir si la servitude est conventionnelle ou légale ?
Afin de vérifier la nature de la servitude, il est recommandé de demander la délivrance d’un état hypothécaire8. Si la servitude est conventionnelle, l’état hypothécaire la mentionnera.
Toutefois, si la création de la servitude est antérieure à l’instauration de la publicité foncière9, il faudra alors rechercher l’information dans les titres antérieures de mutation des fonds servant et dominant afin de vérifier si la servitude a été créé conventionnellement. Ces titres sont conservés par les études notariales qui se sont chargées du passages des actes.
Si aucune trace de la servitude de passage n’a été relevée dans ces documents, l’on considère que la servitude est légale et résulte de l’état d’enclave10.
2.2 En cas de servitude conventionnelle
- Si l’acte délimite précisément les contours des conditions d’exercice de la servitude, notamment par des restrictions, le propriétaire du fonds servant serait en droit de refuser le passage des propriétaires des lots issus de la division.
- En revanche, si l’acte ne précise pas les conditions d’exercice de la servitude ou que des termes généraux et larges sont employés, la jurisprudence considère que la servitude doit permettre une utilisation normale du bien enclavé.
Exemple de formulation :
ce droit de passage pourra s’exercer à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient, dudit fonds.
L’utilisation normale du bien se fait quelque soit la destination de ce dernier, tel que le prévoit l’article 682 du Code civil11. Ainsi, les opérations de construction ou de lotissement sont considérées comme une utilisation normale.
Article 682 du Code civil :
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Toutefois, l’indemnité devra être proportionnée au dommage occasionné. Ce qui signifie, que plus la division comprend de lots, ou implique un flux important de personnes, plus l’indemnité de dédommagement devra être importante.
2.3 En cas de servitude légale
En cas de servitude légale, la jurisprudence considère que le fonds servant doit s’adapter à l’évolution du bien, que ce soit dans le cadre d’un changement de destination ou en cas d’augmentation du nombre de logements desservis. Parfois, le juge peut être amené à demander un aménagement du passage afin qu’il corresponde à l’utilisation normale du fonds au regard des nouveaux besoins (Cass. civ. 3e, 4 octobre 2000, n° 98-12.284).
3. Quid du passage des réseaux des lots créés ?
Dans le cas d’une servitude légale, les réseaux de distribution, d’assainissement ou de communication doivent pouvoir raccorder le fonds dominant, quelque soit son évolution (changement de destination, augmentation des lots).
Dans le cas d’une servitude conventionnelle, là encore cela dépend de ce que précise le titre12. En cas de litige13, il appartient au juge de trancher si le passage vaut également pour les tréfonds.
Notes et Glossaire :
- Fonds dominant : Propriété à qui bénéficie l’exercice de la servitude (passer sur un terrain, construire une fenêtre, contraindre la construction sur le terrain voisin…).
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine, c’est elle qui rend le service (autoriser le passage, supporter une vue, restreindre ses droits à construire…).
- Code civil, article 700 : Sur la division du fonds dominant.
- Aggravation d’une servitude : Retenue lorsque les conditions d’exercice de la servitude ne sont pas respectées. Par exemple, la modification de l’assiette de la servitude de passage constitue une aggravation.
- Jurisprudence : Solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux.
- Servitude conventionnelle : Créée de façon facultative par un accord amiable, négocié entre les parties pour leur confort respectif.
- Servitude légale : S’obtient de droit, selon ce que prévoit le Code civil (le droit au désenclavement par exemple).
- Etat hypothécaire : Document officiel délivré par les services de publicité foncière fournissant les informations sur la situation juridique d’un bien (servitudes, hypothèques, références cadastrales).
- Publicité foncière : Service publiant les actes immobiliers pour les rendre opposables aux tiers et centraliser les informations foncières.
- Enclave : Un terrain enclavé ne dispose pas d’accès à la voie publique et bénéficie d’un droit au désenclavement grâce à une servitude de passage.
- Code civil, article 682 : Droit au désenclavement et opérations de construction/lotissement.
- Titre (acquisition par) : Document constatant un acte juridique (servitude conventionnelle ou destination du père de famille).
- Litige : Différend entre plusieurs parties concernant l’exercice d’un droit.
