Hier, je parlais de Bruges
La première couronne de Bordeaux peut-elle redevenir accessible aux familles de la classe moyenne ?
, première couronne de Bordeaux : un territoire très demandé, très bien desservi… et pourtant presque hors budget pour une famille de classe moyenne.
Ce qui se joue derrière cette exclusion c’est un sujet :
- de règles,
- de droits à bâtir,
- et donc d’options rares, ou abondantes.
Et lorsqu’elles sont trop rares, ce sont les prix qui choisissent où vous pouvez habiter.
Aujourd’hui, je vous propose un petit détour par l’Australie et la Nouvelle-Zélande qui ont décidé d’annuler la rareté artificielle des droits à construire.
1. Upzoner = augmenter les possibles
Un terrain n’est pas qu’un emplacement.
C’est un portefeuille de droits : surélever, diviser, faire une maison en plus, une maison de ville, parfois un petit collectif.
Tant que ces options sont rares, leur valeur se concentre et la charge foncière grimpe. Quand elles deviennent nombreuses, la prime de rareté
Densifier pour produire plus abordable ?
se dilue.
2. Auckland
En 2016, l’Auckland Unitary Plan augmente fortement les droits à bâtir sur une grande partie du tissu résidentiel (densités intermédiaires autorisées sur une grande part du foncier urbain).
Des travaux académiques1 exploitent ce choc réglementaire pour comparer Auckland à un scénario sans réforme
(méthodes de type différence-en-différences). Ils trouvent, à l’ordre de grandeur :
- un stock de logements d’environ +4 %
- et des loyers d’environ -28 %
… par rapport au contrefactuel sans upzoning (pas par rapport à 2016
).
3. Melbourne
Le Grattan Institute2 insiste sur un levier souvent sous-estimé : simplifier une partie des règles formelles pour réduire les coûts de transaction et l’aléa des permis. Le Townhouse Code va exactement dans ce sens : permettre des maisons de ville (souvent 2-3 niveaux) sur une large base foncière, avec des règles :
- plus lisibles,
- plus simples à instruire,
- et donc moins risquées.
4. Ce que cela montre pour Bordeaux et les grandes agglomérations françaises en surtension
Si l’on veut davantage de maisons correspondant aux budgets des ménages français, il ne suffit pas de souhaiter
des prix plus bas. Il faut rendre possible, à grande échelle, la production de petites parcelles constructibles et de typologies sobres (maisons compactes, maisons de ville, divisions, surélévations), avec des règles simples, stables, prévisibles.
L’upzoning :
a/ Ce n’est pas construire partout
,
b/ C’est mettre des options partout (là où c’est déjà urbanisé, viabilisé et desservi), pour que la rareté ne choisisse pas à notre place qui peut habiter près des emplois, des services, du tram… et d’un bout de nature.
🟢 Auckland : +100 % d’options par rapport au stock de logements existants.
🟢 Melbourne : +70 %
🟡 Sydney : +40 %
🟠 Bordeaux ?
🟠 Lyon ?
🟠 Toulouse ?
Notes :
- Greenaway-McGrevy, R. & Jones, J. (2023).
Can zoning reform change urban development patterns? Evidence from Auckland
. Urban Studies. Étude complète disponible sur ce lien. - L’analyse complète (et très bien présentée) du Grattan Institute sur la réforme d’Auckland est accessible ici.
