Pour un « Notre-Dame des petits projets »

La fin de la fascination pour le grand : réhabiliter la production à l’unité

Nous avons une fascination pour les grands projets. Mais en matière de logement, la quantité ne vient pas de la taille. Elle vient du nombre.

J’achève cette série sur les  7 croyances  avec la dernière : croire que les  grands projets  suffiront.

C’est-à-dire :

• croire que la quantité est produite par la taille…
• mais aussi croire que l’on fait des économies d’échelle en matière de logement, et que pour faire de l’abordable, les grandes opérations sont le bon outil.

Voyons cela.

1. Bordeaux Métropole : de  50’000 … à 3’300 logements

En 2010, la métropole lance l’opération  50’000 logements autour des transports collectifs .

• Un dialogue compétitif.
• Des milliers de pages de rendu.
• Une SPL dédiée au projet, LA FAB, créée en 2012.

En 2025, Jérôme GOZE fait le bilan dans La Tribune¹ :

 En moyenne, nous réalisons des opérations de 800 à 1’000 logements .

 Début 2025, nous sommes à 2’400 logements livrés, 900 qui seront livrés en 2025 et 2026 .

Soit 3’300 logements, 16 ans après. C’est moins de 7 % de l’objectif initial du programme (qui ne réalisera qu’un cinquième de ses ambitions à terme).

2. En France, le logement abordable est produit à l’unité

Il y a trois grands segments de production du logement en France : le logement social, le logement libre et le logement abordable.

Depuis 50 ans, en France, l’essentiel des logements abordables a été construit grâce à une succession de projets… d’un logement ! +1, +1, +1…

Le maître d’ouvrage ? Un habitant qui achète un terrain dans un lotissement, ou directement à un autre particulier qui a divisé sa parcelle, en densification. Il fait appel à un architecte, un constructeur ou un maître d’œuvre pour y faire construire sa maison.

• L’  individuel pur  représente entre 30 et 50 % de la production de logements en France depuis 1980 (Sitadel).
• À localisation égale, ces logements ont un prix de revient de 10 à 30 % inférieurs à celui de la promotion² : pas de maîtrise d’ouvrage déléguée, moins de frais de commercialisation, pas de marge promoteur, moins de risque, moins de complexité et plus d’agilité.

Les projets portés par les particuliers, c’est l’essentiel du logement abordable produit en France.

3. Bloquer les petits projets abordables portés par les particuliers ?

C’est la stratégie que Bordeaux Métropole met en place dans son PLUi de 2016 avec une interdiction de créer des bandes d’accès permettant de desservir les lots à l’arrière des maisons existantes.

Résultat : 70’000 terrains à bâtir potentiels bloqués. Malgré cela, entre 2010 et 2026, 13’000 maisons auront été tout de même construites par les particuliers. Soit 4 fois les résultats du programme  50’000 logements . Sans effet d’annonce. Un projet après l’autre.

Je suis donc en faveur d’un  Notre-Dame des petits projets , de  JO des projets portés par les particuliers .

Je vous explique pourquoi et comment ci-dessous.

Du stade aux jardins : le grand pilotage des petits projets

Nous savons organiser les JO grâce à des dizaines de milliers de contributions individuelles. Pourquoi pensons-nous que le logement devrait fonctionner autrement ?

Pour résoudre la crise du logement, notre imaginaire se porte sur les  grands projets . Et la méthode de l’exception qui sied à leur grandeur.

David Miet

Mais il n’y a pas que ce régime d’exception qui soit intéressant…

Un match de rugby réunit facilement 45’000 personnes dans un stade : soit 1,5 fois la population d’une ville comme Périgueux, sagement assise… jusqu’à ce qu’elle se mette à chanter.

Pour les JO de Paris 2024, on change d’échelle : 45’000, ce n’est plus le nombre des spectateurs, mais bien celui des bénévoles qui ont décidé de contribuer à rendre possible l’événement.

Comme si tous les habitants de Périgueux, et la moitié de ceux de Bergerac, s’étaient mobilisés pour aider :

• les 4’500 salariés de l’organisation des JO,
• les plus de 100’000 contractants et prestataires,
• les 45’000 policiers, les 10’000 militaires,
• et les 50’000 agents de la SNCF…

… à organiser un événement qui a rassemblé plus de 12 millions de spectateurs physiques !

Le pic a été de 740’000 personnes sur une journée : soit 16 fois un stade plein de 45’000 supporters.

Les  JO  : ce sont des dizaines de milliers d’individus coordonnés pour qu’une bonne dizaine de millions d’individus puissent jouir d’un moment exceptionnel.

C’est ce qu’on appelle du grand art. Du grand pilotage.

Avec ce ratio (un ordre de grandeur) :

1 individu organisateur, pour 50 individus spectateurs.

Avec Villes Vivantes nous avons commencé à préparer les JO du logement sur cette même base, en mettant à contribution les propriétaires des quelques 20 millions de maisons que compte le pays.

Rendez-vous compte, si chaque année :

1 propriétaire décide de construire un logement en plus dans son jardin, pendant que ses 49 voisins le regardent faire.

C’est 400’000 nouveaux logements produits sans étalement. C’est-à-dire le besoin en logements neufs annuels du pays.

Branchés sur les infrastructures existantes. Bâtis là où nous avons déjà les services, l’éclairage public, la collecte des ordures ménagères. Sans infrastructures supplémentaires. Et à coûts de fonctionnement quasi constants.

Pourquoi avons-nous tant de mal à concevoir que c’est par les petits projets que nous comblerons le déficit quantitatif et qualitatif de logements en France ?

Parce que contrairement aux grands événements sportifs, l’urbanisme du dernier siècle nous a laissé un schéma mental qui ne comprend pas que le grand naît du petit, de la répétition, de l’accumulation.

Nous avons du mal à imaginer qu’une multitude de petits projets, portés par des particuliers, puissent être pilotés.

Pour réaliser les logements qui nous manquent, là où ils manquent.

La double bonne nouvelle aujourd’hui, c’est :

• qu’on sait piloter.
• mais aussi que les Français ont commencé, sans nous attendre, à construire notre prochain  grand projet .

Notes :