Croire que construire plus ne sert à rien

Un système trop complexe pour l’intuition

Aujourd’hui : croire que, pour faire baisser les prix de l’immobilier, construire plus ne sert à rien.

Le logement est un système que nous comprenons mal. Non parce qu’il serait opaque, mais parce qu’il est trop vaste : immense dans l’espace, lent dans le temps, diffus dans ses ressorts sociaux, et extrêmement hétérogène selon les territoires. Il met en mouvement, sur une décennie seulement, des millions de décisions individuelles. 

C’est un système complexe.

Dans d’autres domaines, le contact avec la demande est direct. 

Un chef peut sortir en salle. Un dirigeant peut accompagner ses commerciaux. 

Dans le logement, cette relation n’existe presque pas. Pour un maire, ceux qui cherchent à se loger ne sont souvent pas encore ses administrés. Ceux qui s’expriment en réunion ne sont pas représentatifs. Et l’urbaniste rencontre rarement les ménages au moment où ils arbitrent réellement.

La demande existe, mais elle est diffuse, difficile à capter. Dans ces conditions, nous raisonnons par intuition. 

Et dans un système complexe, l’intuition est guide médiocre.

Lorsque je soutiens que produire davantage est l’un des ingrédients fondamentaux pour contenir les prix là où ils sont trop élevés, je ne formule pas un slogan. Je parle depuis le terrain. 

L’économiste voit souvent juste sur les mécanismes d’ensemble, mais reste loin de la demande concrète. L’urbaniste, lui, parle souvent des formes sans croiser les décisions réelles.

Chez Villes Vivantes, nous accompagnons chaque année 1’500 ménages dans leurs projets. De l’émergence du besoin jusqu’à la livraison.

Et ce que nous observons, c’est un système profondément contre-intuitif.

Construire une maison avec jardin coûte souvent moins cher au m² qu’un appartement. 

Deux tiers des maisons sont produites en diffus. 

Les besoins portent massivement sur de petits logements, pourtant contestés. 

Dans les territoires tendus, la valeur du foncier dépasse celle du bâti. 

Dans les territoires détendus, elle peut devenir nulle, voire négative. 

Construire des logements chers détend pourtant l’ensemble du marché.

Rien de tout cela n’est intuitif.

C’est que le logement n’est pas seulement un marché de biens. C’est un marché d’emplacements, d’accès, et surtout d’options. 

Ce que les ménages achètent, ce sont des possibilités de vie à un endroit donné, parmi d’autres possibles.

Et ce marché ne fonctionne que lorsqu’il y a abondance d’options.

Or nous rationnons, nous ajustons au plus juste ( sobriété ). 

Dans un système complexe, cela produit de la rigidité, de la pénurie et, in fine, de la spéculation.

Et une illusion.

Nous voyons les prix, les projets, ce qui est construit. Mais nous ne voyons pas ce qui n’est pas autorisé, ce qui ne peut pas être proposé, ce qui ne peut pas émerger.

Or, en matière de logement, l’essentiel se joue précisément là.

De l’indicateur visible au système réel

Je vous disais pourquoi nos intuitions en matière de logement sont souvent de mauvais guides : le logement est un système complexe que nous observons mal, et dans lequel l’essentiel se joue souvent dans ce qui ne se voit pas. Les projets qui n’existent pas, les droits qui ne sont pas ouverts, les transformations qui ne peuvent pas émerger. Autrement dit, dans l’espace des options.

Prenons un exemple très concret. On nous fait remarquer aujourd’hui que les jeunes accèdent de plus en plus tard à la propriété. L’âge moyen du primo-accédant dépasse désormais 36 ans. Le constat est juste. Mais que nous dit-il réellement ?

Il nous donne à voir un indicateur, une trajectoire moyenne, un résultat agrégé.

Et, presque mécaniquement, nous cherchons la cause dans ce que nous voyons : des prix élevés, des conditions de crédit plus strictes, un marché défaillant. 

C’est une erreur classique. 

Dans un système complexe, les variables visibles sont rarement des causes. Elles sont des effets, stabilisés et rendus lisibles, de mécanismes plus profonds.

Nous observons le thermomètre et nous croyons comprendre la maladie.

Mais le logement n’est pas d’abord un marché de biens. 

C’est un marché spatial : un marché d’accès à des localisations différenciées. 

Mais c’est aussi, plus profondément, un marché d’options.

Ce que les ménages arbitrent, ce ne sont pas seulement des logements. Ce sont des possibilités de vie : habiter ici plutôt que là, déménager maintenant ou plus tard, dans une certaine configuration familiale, professionnelle et financière. 

Ce sont des millions de trajectoires qui créent la dynamique du système.

Dans un système complexe, la robustesse ne vient pas d’un ajustement au plus près des possibilités, mais au contraire de la capacité à offrir une multiplicité de chemins. 

Ce qui stabilise un système, ce n’est pas le contrôle, mais l’optionalité, c’est-à-dire l’abondance de possibles.

Appliqué au logement, cela signifie qu’un marché est sain lorsqu’il offre considérablement plus d’options que de décisions immédiates. Lorsqu’il permet aux ménages d’adapter, de différer, de bifurquer, de recomposer leurs choix.

Mais parce qu’elles sont obsédées par la vacance et la sobriété des quantités ( avant de construire un logement neuf en plus, mobilisons déjà tout l’existant … ) nos politiques détruisent cette optionalité. 

Nous réduisons les droits, nous limitons les possibilités, nous cherchons à calibrer au plus juste et à éliminer les redondances. 

Ce faisant, nous contractons l’espace des trajectoires possibles.

La mobilité diminue, les ajustements deviennent plus difficiles, la rigidité augmente, et la rareté des possibles maintient les prix hauts. 

L’âge de l’accession recule parce que le système a perdu sa capacité à offrir une diversité de chemins possibles, dont celui de  faire bâtir .

C’est pourquoi la possibilité de (faire) construire (plus) est fondamentale.