L’improvisation ne s’improvise pas. D’où le travail préalable de l’improvisateur ! L’intérêt de l’improvisation n’est nullement une plus grande liberté du musicien pas rapport aux contraintes. Être libre ce n’est pas évoluer sans contraintes, mais évoluer en se considérant responsable des contraintes qu’on a choisies.— Brad Mehldau
Diviser sa propriété pour en vendre une partie à un tiers ou acquérir un terrain issu de division pour y faire bâtir sa maison, voilà qui ne s’improvise pas !
De la bonne conception du projet de division et d’implantation de la future maison va dépendre, d’une part la valeur de la maison existante, au moment de sa revente, et d’autre part celle du terrain à bâtir issu de la division, en fonction de ce qu’il sera possible d’y faire construire.
Diviser et vendre une partie de son terrain, c’est aussi, d’une certaine façon, adopter de nouveaux voisins : les bonnes relations au quotidien vont en grande partie découler de la façon dont les constructions sont implantées, des vues et de l’intimité de chacun, et plus largement de toutes les interactions qui existeront entre les deux propriétés voisines qui devront dorénavant cohabiter. Autant de sujets essentiels que les documents d’urbanisme1 ne prennent en charge qu’en partie et qui, à l’échelle d’un projet, peuvent nécessiter la mobilisation d’outils complémentaires pour ajuster en finesses les situations de voisinage, garantir la préservation du cadre de vie et de la tranquillité de chacun : les servitudes de droits privés
Des outils de droit privé qui prennent le relais là où le document d’urbanisme et le code civil ne suffisent plus à garantir la qualité du cadre de vie et l’organisation des bonnes relations de voisinage
En urbanisme, on appelle servitude une charge (ou service foncier
) qui s’impose à une propriété immobilière2 (le fonds servant3
) au profit d’une propriété bénéficiaire (le fonds dominant4
). Elle réglemente des sujets d’aménagement ou d’usages comme le passage, la vue5, le stationnement, …
Une servitude est liée à un bien et non à une personne (ce n’est pas un droit personnel6), elle a un caractère accessoire7, elle est donc en principe perpétuelle et se transmet au moment de la vente ou de la transmission d’un bien.
Les servitudes de droit privé sont des outils utiles à la mise en œuvre de projets de divisions parcellaires, car elles permettent, en complément des règles des plans locaux d’urbanisme, d’adapter et de moduler finement les règles d’implantations et d’usages pour assurer le bon fonctionnement du voisinage et la bonne insertion d’une construction dans son contexte, soit en apportant des contraintes au terrain issus de la division, afin de contrôler les caractéristiques de la construction qui y sera édifiée par le futur acquéreur, soit au contraire en apportant des souplesses supplémentaires afin de lui conférer une plus grande valeur immobilière.
A qui s’adresse ce guide des servitudes de droit privé ?
- Vous souhaitez diviser un terrain ? Les servitudes de droits privés peuvent vous être utiles pour donner de la valeur à votre terrain en bonifiant ses droits à bâtir. Elles peuvent également vous permettre de ne pas dévaloriser votre bien à l’issue de la division parcellaire, ou encore à garantir le respect de votre cadre de vie par vos futurs voisins.
- Vous souhaitez acheter un terrain à bâtir issu d’une division parcellaire ? Les servitudes de droits privés peuvent contraindre ou favoriser sa constructibilité. Elles peuvent constituer un élément de négociation du prix d’achat et peuvent garantir la pérennité du cadre de vie que vous avez choisi pour votre projet.
- Vous êtes Maire, élu en charge de l’urbanisme d’une commune ? La connaissance des servitudes de droits privé mobilisable par vos habitants vous permettra de déterminer les limites que doit fixer votre document d’urbanisme dans l’établissement des règles de voisinages et de conseiller les porteurs de projets pour compléter les prescriptions du document d’urbanisme avec ces outils négociés au cas par cas, afin de réussir la parfaite intégration des projets de densification douce dans leur environnement.
Notes :
- Les documents d’urbanisme sont des instruments de planification et de règlementation de l’aménagement du territoire. La règlementation de la constructibilité est définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI), ou la Carte Communale (CC), ou encore le Règlement National d’Urbanisme (RNU) en cas d’absence d’autres documents.
- Propriété immobilière : Propriété de tout ce qui est attaché au sol, de ce qui est rattaché à un immeuble ainsi que des droits dont l’objet est une chose immobilière (servitude, usufruit d’un immeuble…).
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine, c’est à dire que c’est elle qui rend le service (cela peut être le fait d’autoriser le passage sur sa propriété, de supporter une vue des voisins, de restreindre ses droits à construire…).
- Fonds dominant : Propriété à qui bénéficie l’exercice de la servitude (cela peut être de passer sur un terrain, de pouvoir construire une fenêtre très près de chez le voisin, de contraindre la construction sur le terrain voisin…).
- Une vue est une ouverture qui laisse passer l’air, la lumière et la vue. Elle peut s’ouvrir et bénéficier d’un verre transparent.
- Le droit personnel relie deux personnes entre elles (le créancier et le débiteur). Une personne (le créancier) a le pouvoir juridique d’obliger une personne à donner, faire ou ne pas faire quelque chose (le débiteur).
- Une servitude est accessoire, c’est à dire qu’elle est attachée à un bien, à une propriété. Le droit de servitude s’exerce quel que soit le propriétaire de la chose.
