Lutter à l’extrême contre la vacance des logements, est-ce lutter contre les loyers abordables ?

Ces dernières semaines, je vous ai parlé du Supply Skepticism — cette croyance, devenue dominante en France, selon laquelle  construire plus ne sert à rien  Croire que construire plus ne sert à rien .

Aujourd’hui, je voudrais explorer une variante plus pernicieuse encore…

Et si nous construisions trop Du déni de pénurie, au scepticisme à l’égard de l’offre (et de toute production de logements en général)  ?
Ne serait-ce pas dangereux ?
Ne serait-ce pas, au fond, du gaspillage ?

Sous-entendu : produire des logements au-delà du strict besoin, ce ne serait pas sobre. Ce serait artificialiser et bétonner pour rien. Construire des  logements vides .

Regardons ce que disent des données issues du marché américain¹.

Ces deux graphiques utilisent les données croisées dans une centaine de villes américaines pour mettre en relation le taux de vacance locative (en abscisse) avec :

Graphique 1 — l’évolution des loyers sur 12 mois.
Plus le taux de vacance est élevé, plus les loyers baissent vite. Corrélation forte : $r = -0,64$. Au-delà de 9-10 % de vacance, les loyers chutent de 4 à 8 % par an.

Graphique 2 — le niveau médian des loyers.
Plus le taux de vacance est élevé, plus les loyers sont bas. Corrélation plus faible ($r = -0,32$), car d’autres facteurs entrent en jeu — productivité, salaires, aménités — mais la tendance est nette.

Première leçon : un peu de  trop  semble être un ingrédient essentiel des villes abordables.

Mais il faut aller plus loin. Le mot  vacance  est en réalité piégé.

Ce que ces graphiques mesurent, dans les valeurs raisonnables, ce n’est pas du gaspillage.

C’est une forme de redondance Antifragilité : éloge de la redondance , au sens de la science des systèmes : une propriété fondamentale qui rend les systèmes complexes robustes.

• Une table tient mieux sur 4 pieds que sur 3.
• Un aéroport bondé a besoin de plusieurs sorties.
• Un ménage qui déménage a besoin d’un panel d’options disponibles pour trouver deux emplois lorsque les deux membres du couple travaillent.
• Un marché du logement a besoin de plusieurs options disponibles à un instant $t$. Sinon, les prix s’envolent et la mobilité s’effondre.

 La redondance est ambiguë, car elle peut sembler être un gaspillage si rien d’inhabituel ne se produit. Sauf que quelque chose d’inhabituel se produit — en général. 

Une métropole avec une vacance trop faible, c’est une métropole où on se bat pour chaque logement, où les loyers grimpent, où on ne peut plus déménager pour changer d’emploi.

Et la France, alors ?

L’INSEE recense 3’100’000 logements  vacants  (8,2 % du parc). Chiffre brandi en boucle pour dire :  on a déjà tout ce qu’il faut, pas besoin de construire ².

Sauf que quand on regarde de près : cette vacance est forte dans les zones en déprise Sobriété immobilière ici, gaspillage foncier là-bas ? .

On ne construit pas trop. On construit trop peu là où les gens veulent vivre L’importance de l’emplacement n’est pas nouvelle. Mais elle s’envole .

Et l’absence de redondance dans ces zones tendues finit par nous priver de ce mécanisme essentiel : la capacité de choisir, de négocier, et de maintenir des prix raisonnables via des solutions comme les opérations Bunti Les opérations BUNTI : de la rénovation à la reconfiguration .

Notes :