Quand on n’a pas les mains dans le cambouis, on veut résoudre les problèmes avec de grands principes.
Gaspard Koenig s’inquiète de ce que les propriétaires pourraient saccager en exerçant leurs droits.
Mais le droit de propriété est déjà encadré par des milliers de pages de règles environnementales et urbanistiques.
Le problème n’est pas tant l’absence de limites que notre incapacité à mesurer les conséquences de celles que nous avons déjà imposées.
Et ces conséquences sont considérables.
- Nous empêchons des propriétaires d’adapter leur logement à leurs besoins, à l’évolution de leur famille, au vieillissement, au changement climatique.
- Nous les empêchons aussi de transformer leur propriété pour créer de nouvelles propriétés, qui pourraient être acquises par d’autres.
Autrement dit, nous protégeons la propriété comme patrimoine, tout en affaiblissant la propriété comme liberté d’agir, de créer et de transmettre.
C’est là que se situe mon profond désaccord avec Gaspard Koenig.
Dans sa tribune des Échos, il rappelle que la propriété fut consacrée en 1789 comme instrument d’émancipation, citant Proudhon :
Pour que le citoyen soit quelque chose dans l’État, il ne suffit donc pas qu’il soit libre de sa personne ; il faut que sa personnalité s’appuie […] sur une portion de matière qu’il possède en toute souveraineté.
Je le rejoins entièrement ici.
Posséder une maison, un terrain, c’est disposer d’une autonomie matérielle. C’est pouvoir décider, entreprendre, accueillir ses proches, construire, transmettre.
C’est fondamental, émancipateur, porteur de mille espoirs pour l’avenir, au vu de l’histoire des villes et des territoires en France.
Mais Gaspard Koenig poursuit :
Le cœur du droit de propriété, c’est l’abusus, la possibilité de détruire son bien.
Puis demande qui pourrait défendre le droit :
de saccager un terrain, de drainer une zone humide, d’abattre une forêt pluricentenaire, d’artificialiser un sol
?
L’énumération est habile : trois images extrêmes, qui emportent l’adhésion, puis une quatrième, beaucoup plus discutable, glissée comme une évidence.
Car artificialiser un sol n’est pas nécessairement le saccager.
Tout dépend de quel sol nous parlons. D’un sol agricole fertile ? D’une zone humide ? D’un jardin de 600 m² situé à proximité immédiate d’une gare, dans une agglomération où des milliers de ménages cherchent à se loger ?
Et surtout, tout dépend de ce qui se passera si l’on interdit de construire ici. Le logement qui ne sera pas construit sur ce terrain ne disparaît pas des besoins de la société. Il faudra le construire ailleurs.
Plus loin des emplois. Plus loin des services. Plus loin des infrastructures existantes ? Sur des terrains parfois plus vastes, nécessitant de nouvelles routes, de nouveaux réseaux, davantage de déplacements ?
Voilà pourquoi la question écologique ne peut pas être résolue par des principes naïfs.
A l’heure où certains réfléchissent à l’instauration d’un DPE des sols
, il faut ouvrir les yeux et comprendre que la protection d’un sol, quel qu’il soit, n’est pas nécessairement une victoire écologique.
Gaspard Koenig propose donc, dans sa conclusion, d’associer au droit de propriété de nouveaux devoirs
écologiques.
L’intention est louable. Comment ne le serait-elle pas ?
Mais nous revoilà plongés dans une écologie des bonnes intentions, qui ignore les effets réels.
Une écologie qui part de principes moraux incontestables, mais qui ne prend pas suffisamment la peine d’étudier les mécanismes économiques, sociaux et territoriaux auxquels elle prétend s’appliquer.
Reprenons les choses depuis le terrain. Une ville grandit de deux façons.
- Elle s’étale, en urbanisant de nouveaux terrains naturels ou agricoles.
- Elle se densifie, en transformant les terrains et les bâtiments déjà urbanisés.
Une maison devient deux maisons. Un terrain devient trois parcelles. Un immeuble de deux étages en gagne deux supplémentaires. Une grande maison est divisée en plusieurs logements. Un garage, une dépendance, un rez-de-chaussée inutilisé peuvent être transformés pour accueillir de nouveaux habitants. Et une maison peut être remplacée par un immeuble.
Ce processus est fondamental.
La densification ne consiste pas seulement à produire davantage de mètres carrés. Elle permet à une ville de s’adapter continuellement aux besoins de la société.
Elle permet de créer de nouveaux logements, de nouvelles propriétés, de nouveaux jardins, sans devoir étendre indéfiniment son emprise.
Elle permet d’accueillir de nouveaux habitants en utilisant mieux les rues, les transports, les écoles, les commerces et les équipements déjà présents
Nos quartiers ne sont que des étapes : la leçon de Manhattan
.
La densification est le mécanisme par lequel une ville élargit progressivement la communauté de ceux qui peuvent y vivre.
Et c’est précisément ce mécanisme que nous sommes en train de bloquer en invoquant les grands principes de protection des sols quels que soit les contextes.
Nous avons concentré toute notre attention sur l’étalement urbain, auquel nous avons opposé le ZAN. Nous devons préserver nos terres agricoles, nos espaces naturels, nos grandes continuités écologiques. Très bien.
Mais simultanément, et beaucoup plus discrètement, nous figeons les villes de l’intérieur.
Il se trouve que cette seconde opération est beaucoup moins visible. Elle ne se manifeste pas, comme le ZAN, par une grande interdiction nationale : elle se niche dans les centaines, parfois les milliers de pages de nos plans locaux d’urbanisme.
- Reculs obligatoires ;
- Emprises au sol maximales ;
- Hauteurs limitées ;
- Coefficients de pleine terre ;
- Bandes de constructibilité…
Et leurs justifications.
Chacune de ces règles est défendue par une bonne intention, et certaines sont nécessaires. Mais c’est bien leur accumulation qui rend impossible l’adaptation des logements existants ainsi que la création de nouveaux logements dans des quartiers entiers, centraux, désirables, bien desservis en transports décarbonés…
Et ce qui est presque invisible à l’échelle d’une parcelle, devient considérable à l’échelle d’une agglomération.
Nous avons littéralement :
- des dizaines de milliers de terrains sur lesquels les propriétaires pourraient créer une maison supplémentaire, diviser leur parcelle, surélever leur bâtiment,
- mais où les règlements ne le permettent plus.
La mise sous cloche du tissu pavillonnaire n’est pas soutenable
Ce sont autant de possibilités de construire qui disparaissent, autant de propriétés qui ne seront jamais créées.
C’est-à-dire autant de ménages qui ne pourront pas habiter là où ils auraient souhaité vivre.
Et ces interdictions produisent trois effets économiques et écologiques majeurs :
1. Elles organisent une rareté des droits à bâtir.
Cette rareté contribue à soutenir la valeur des propriétés existantes, tout en augmentant le coût d’entrée pour les futurs propriétaires.
Les propriétaires installés bénéficient ainsi d’un mécanisme qui peut rendre l’accès à la propriété plus difficile pour les générations suivantes
La première couronne de Bordeaux peut-elle redevenir accessible aux familles de la classe moyenne ?
.
2. Elles réduisent l’accessibilité des villes.
Les ménages qui ne trouvent pas de logement à proximité des emplois et des services doivent chercher ailleurs, accepter des logements inadaptés ou renoncer à certaines opportunités.
3. Elles peuvent reporter la pression de l’urbanisation sur les espaces naturels et agricoles.
Car lorsqu’on interdit de créer deux logements sur une parcelle déjà urbanisée, on ne supprime pas le besoin de ces deux logements.
On supprime deux possibilités d’y répondre à cet endroit. Et si ces logements sont finalement construits plus loin, ce sera avec davantage de consommation foncière et de déplacements, et donc un bilan écologique largement négatif.
Voilà comment la protection systématique des sols urbains peut contribuer à la destruction des sols ruraux
Préserver les sols en ville, c’est délocaliser la destruction des sols là où ils comptent vraiment.
.
Voilà pourquoi nous allons devoir distinguer :
- L’écologie des bonnes intentions,
- De l’écologie des effets réels.
Il va nous falloir arrêter de juger une politique à la vertu de ses principes, et passer à l’analyse sérieuse de ses conséquences.
Pour ce qui est des principes, nous en avons déjà. La propriété, telle qu’elle existe, n’a pas spécialement besoin d’être réinventée.
Elle confère un droit sur un bien existant qui n’est pas seulement un patrimoine à conserver, à protéger, à transmettre intact, mais aussi une capacité d’action.
La capacité d’adapter sa maison à sa famille, d’accueillir un parent vieillissant, de construire un logement pour ses enfants, de créer un revenu complémentaire.
Mais aussi de diviser son terrain, de transformer une propriété en deux ou trois propriétés distinctes.
Ou de le céder à un opérateur qui construira un immeuble.
C’est comme cela que nous permettrons à d’autres personnes d’accéder à cette autonomie matérielle qui permet l’émancipation de l’individu.
En 1789, le droit de propriété devait permettre de s’affranchir des privilèges des seigneurs.
Nous devons éviter que l’explosion de la réglementation de la propriété, souvent sous la pression des riverains, ne protège surtout les positions acquises
Les urbanistes, serruriers du « camp du non » ?
, au détriment de ceux qui cherchent encore à accéder à la ville, ses emplois, ses équipements, ses services, ses opportunités.
Comprendre la nature du blocage de l’accès à la propriété pour les jeunes, c’est déjà résoudre la moitié du problème.
C’est bien sûr le camp du oui, du YIMBY, qui gagnera à la fin. Mais nous avons tout intérêt à faire en sorte que ce ne soit pas trop tard.
