Aujourd’hui : croire que, pour faire baisser les prix de l’immobilier, construire plus ne sert à rien.
Le logement est un système que nous comprenons mal. Non parce qu’il serait opaque, mais parce qu’il est trop vaste : immense dans l’espace, lent dans le temps, diffus dans ses ressorts sociaux, et extrêmement hétérogène selon les territoires. Il met en mouvement, sur une décennie seulement, des millions de décisions individuelles.
C’est un système complexe.
Dans d’autres domaines, le contact avec la demande est direct.
Un chef peut sortir en salle. Un dirigeant peut accompagner ses commerciaux.
Dans le logement, cette relation n’existe presque pas. Pour un maire, ceux qui cherchent à se loger ne sont souvent pas encore ses administrés. Ceux qui s’expriment en réunion ne sont pas représentatifs. Et l’urbaniste rencontre rarement les ménages au moment où ils arbitrent réellement.
La demande existe, mais elle est diffuse, difficile à capter. Dans ces conditions, nous raisonnons par intuition.
Et dans un système complexe, l’intuition est guide médiocre.
Lorsque je soutiens que produire davantage est l’un des ingrédients fondamentaux pour contenir les prix là où ils sont trop élevés, je ne formule pas un slogan. Je parle depuis le terrain.
L’économiste voit souvent juste sur les mécanismes d’ensemble, mais reste loin de la demande concrète. L’urbaniste, lui, parle souvent des formes sans croiser les décisions réelles.
Chez Villes Vivantes, nous accompagnons chaque année 1’500 ménages dans leurs projets. De l’émergence du besoin jusqu’à la livraison.
Et ce que nous observons, c’est un système profondément contre-intuitif.
Construire une maison avec jardin coûte souvent moins cher au m² qu’un appartement.
Deux tiers des maisons sont produites en diffus.
Les besoins portent massivement sur de petits logements, pourtant contestés.
Dans les territoires tendus, la valeur du foncier dépasse celle du bâti.
Dans les territoires détendus, elle peut devenir nulle, voire négative.
Construire des logements chers détend pourtant l’ensemble du marché.
Rien de tout cela n’est intuitif.
C’est que le logement n’est pas seulement un marché de biens. C’est un marché d’emplacements, d’accès, et surtout d’options.
Ce que les ménages achètent, ce sont des possibilités de vie à un endroit donné, parmi d’autres possibles.
Et ce marché ne fonctionne que lorsqu’il y a abondance d’options.
Or nous rationnons, nous ajustons au plus juste ( sobriété
).
Dans un système complexe, cela produit de la rigidité, de la pénurie et, in fine, de la spéculation.
Et une illusion.
Nous voyons les prix, les projets, ce qui est construit. Mais nous ne voyons pas ce qui n’est pas autorisé, ce qui ne peut pas être proposé, ce qui ne peut pas émerger.
Or, en matière de logement, l’essentiel se joue précisément là.
