Dernière illustration en date : un papier sur les réformes d’urbanisme menées en Nouvelle-Galles du Sud (l’État de Sydney, en Australie) entre 2023 et 2025.
Le décor.
Face à la crise du logement
Logement : le grand renoncement
, trois réformes :
- la densification autour des gares ;
- l’autorisation du petit collectif de trois à six étages près des centres ;
- et une autorité d’État qui court-circuite les communes pour accélérer l’instruction des grands projets.
Toute ressemblance avec nos débats français n’est pas fortuite !
L’article est solide sur ce qu’il prétend faire : analyser comment un récit politique (un narratif
) s’est construit autour de l’augmentation de l’offre et de l’assouplissement des contraintes réglementaires.
Les auteurs le répètent : leur objet n’est pas de dire si l’offre de logements affecte ou non les prix
.
Ce n’est pas leur sujet.
Position assumée, et respectée… presque jusqu’au bout.
Car à la dernière page, une thèse surgit, sans démonstration. Ils écrivent que le succès du récit serait largement déconnecté de l’efficacité des réformes
, au motif que les coûts du logement ont continué d’augmenter
et ne devraient pas baisser dans un avenir proche
.
Ils ajoutent que d’autres outils (encadrement des loyers, servitudes de mixité sociale, baisse des avantages fiscaux à l’investissement) auraient pu répondre plus efficacement à l’urgence.
Contrairement à ce qu’il annonçait, l’article ne conclut pas sur une thèse sémantique, ou en analyse de narratif… mais bien sur une thèse économique : le fait que les prix continuent de monter prouverait l’inefficacité des réformes.
Ces chercheurs disaient ne pas vouloir trancher la question de fond. Soit : elle n’est peut-être pas de leur domaine. Mais ils la tranchent quand même, sur le fond, sans démonstration, par un simple glissement sémantique.
Or leur conclusion ne tient pas, pour deux raisons :
- D’abord, ces réformes datent de fin 2023 à début 2025. Conclure à leur échec après quelques mois est intenable. Et les auteurs le savent, puisqu’ils écrivent eux-mêmes que la construction reste un processus lent, même sous des procédures accélérées.
- Ensuite, et surtout : sans contrefactuel (comment les prix auraient-ils évolué sans ces réformes ?) constater que les coûts ont continué d’augmenter ne démontre rien. Une réforme peut freiner une hausse sans l’inverser.
Le cas le mieux documenté dans la zone géographique le montre.
En 2016, Auckland a dézoné les trois quarts de son foncier résidentiel.
Résultat : dans les zones concernées, les permis de logements collectifs ont été multipliés par dix en cinq ans (de moins de 1’000 à près de 10’000 par an), soit de l’ordre de 20’000 logements supplémentaires nets imputables à la réforme, c’est-à-dire environ 4 % du parc régional.
Et là, le travail contrefactuel est fait : par comparaison à des villes néo-zélandaises restées sous l’ancien zonage, la croissance des loyers à Auckland a nettement décéléré. Pas une chute spectaculaire des prix, certes, mais un décrochage par rapport à ce qu’aurait été la trajectoire sans réforme.
Voilà le fond de l’affaire. Ce qu’on présente comme une conclusion de recherche est en réalité la propagation d’une croyance, qui tient en une phrase :
Construire plus ne sert à rien pour faire baisser les prix.
Une croyance, pas une démonstration, mais qui arrive à la fin d’un papier scientifique
publié dans une revue.
C’est ainsi que l’on construit et que l’on alimente le supply skepticism
Du déni de pénurie, au scepticisme à l’égard de l’offre (et de toute production de logements en général)
(le scepticisme à l’égard de l’offre) qui est le prolongement naturel du shortage denial
Quand on nie la pénurie, on fabrique la crise
(le déni de pénurie).
Et c’est pour ce genre de diversions que nous avons toutes les difficultés du monde à convaincre les acteurs locaux (qu’ils soient riverains, élus, ou même professionnels) que :
- construire sert à quelque chose ;
- que les logements construits logent vraiment des habitants ;
- et que produire aujourd’hui seulement la moitié de nos besoins est un problème grave.
