Je souhaite créer une fenêtre qui donne sur une servitude de passage, est-ce possible ?

Afin d’améliorer l’ensoleillement de ma maison, je souhaite ouvrir une vue dans un mur situé en limite de propriété. Cette nouvelle fenêtre donnera sur la voie qui me permet d’accéder à ma parcelle par une servitude de passage conclue avec mon voisin. Suis-je dans mon droit en ouvrant cette fenêtre malgré le fait qu’elle soit proche de la limite ?

La servitude de passage vaut servitude de vue…

Les vues sur une propriété sont régies par les articles 675 à 680 du Code Civil¹. Il existe des distances minimales à respecter entre une vue et la limite de propriété (article 678² et article 679³ du Code Civil) ; 1,9 m dans le cas d’une vue droite et 60 cm pour une vue oblique. Ces distances peuvent être modifiées, notamment dans le cadre d’une servitude de vue.

Lorsque la vue donne sur une servitude de passage, là encore, les distances énoncées par le Code civil peuvent être remises en question. Les règles de vue exprimées par le Code civil ne sont pas applicables lorsque  le fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage  (Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-10676⁴). Il s’agit là d’une exception à l’article 678 du Code civil.

Article 678 du Code Civil :  On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage⁵ clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. 

Article 679 du Code Civil :  On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. 

De cette manière, servitude de passage vaut servitude de vue. C’est-à-dire que lorsqu’une servitude de passage est grevée à la propriété qui supporte la vue, la propriété en question est aussi fonds servant⁶ d’une servitude de vue au profit du fonds dominant⁷ de la servitude de passage, et ce même si la servitude de vue n’a pas été explicitement officialisée.

… Sauf lorsque la servitude de passage ne bénéficie pas à la propriété qui souhaite créer une vue

Attention, l’exception au principe de l’interdiction des vues ne peut s’appliquer lorsque la servitude de passage existe au profit d’un fonds autre que celui qui bénéficie de la vue (Cass. 3e civ., 23 févr. 2005, n° 03-17.156⁸).

En effet, la Cour de cassation applique les articles 678 et 679 comme une stricte règle de protection de l’intimité. Elle considère que l’exercice d’une servitude de passage porte atteinte à l’intimité et qu’il n’est donc pas nécessaire de la protéger davantage en appliquant servilement l’article 678. En revanche — permettre la vue à un tiers, autre que le fonds dominant — serait ajouter une seconde cause de violation de l’intimité qui aggraverait la situation du fonds servant.

A gauche : La vue⁹ est créée sur le terrain (D), elle donne sur la servitude de passage dont bénéficie ce même terrain sur le fond voisin (S). Dans ce cas l’exception au principe de l’interdiction des vues prévue par l’article 678 du Code civil s’applique. Il est possible de créer une vue sur la servitude de passage.

A droite : La vue créée donnerait dans ce cas sur une servitude de passage existante au profit d’un autre terrain (D) sur le terrain voisin (S). Là l’exception au principe de l’interdiction des vues prévue par l’article 678 du Code civil ne peut s’appliquer. Il n’est pas possible de créer une vue sur la servitude de passage.

Notes :