L’article 678 du Code civil1 impose une distance d’au moins 1,9m entre une vue droite et la limite de propriété. Il est donc interdit de créer une fenêtre en limite de propriété, ou située à moins de 1,9 mètre de cette dernière.
Pourtant, dans la réalité il n’est pas rare de voir des fenêtres qui ne respectent pas cette règle et qui sont édifiées en limite séparative.
Comment est-ce possible ? Est-ce légal ? Est-il autorisé d’obstruer une telle fenêtre ? Comment protéger une fenêtre qui serait dans cette situation ?
Tout d’abord, il existe un moyen permettant de modifier les distances édictées par le Code civil : ce sont les servitudes de vue. Ainsi, toutes les fenêtres situées en limite séparative ne sont pas illégales ! Une servitude de vue peut s’acquérir par divers moyens (Comment créer une servitude de droit privé ?
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), les plus communs sont : la signature d’une convention avec son voisin, la prescription trentenaire et l’acquisition de fait lors d’une division (dite par destination du père de famille2).
Ensuite, certaines fenêtres sont édifiées dans l’illégalité, en faisant fi de la règlementation applicable. Suite à leur création, ces fenêtres peuvent être protégées par la mise en place d’une servitude de vue conventionnelle avec le consentement du voisin. Passé un délai de 30 ans, si elles n’ont pas été contestées, elles bénéficieront d’une servitude acquise par prescription.
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1. La fenêtre a été édifiée de manière illégale et ce depuis moins de 30 ans
Dans ce cas, la fenêtre a été édifiée à l’encontre de ce qu’édicte le Code civil. De cette manière, elle pourrait être obstruée si le propriétaire du fonds voisin le souhaitait. Afin de se prémunir d’un litige éventuel et de protéger l’ouverture existante, il est recommandé de conclure avec le propriétaire du fonds voisin une servitude conventionnelle de vue.
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2. La fenêtre fait l’objet d’une servitude de vue
Cette servitude peut être :
- conventionnelle, suite à un accord à l’amiable avec le voisin,
- de plein droit, acquise par destination du père de famille suite à une division,
- acquise par prescription trentenaire3.
Dans ce cas, le fonds servant4 (celui qui supporte la vue) est grevé d’une servitude de vue et son voisin (le propriétaire du fonds dominant5) est dans son plein droit. Si celui qui supporte la vue souhaite défaire cette servitude, il pourra demander à son voisin d’y renoncer (éventuellement en échange de la concession d’une autre servitude ou d’une somme d’argent). La renonciation se fait par acte authentique6 chez le notaire afin qu’elle soit opposable aux tiers.
Afin de savoir si une servitude conventionnelle a été conclue par le passé, il est possible de demander un état hypothécaire7. Toutefois, si la servitude est trop ancienne, elle n’apparaîtra pas dans ce document et il faudra alors se référer aux actes de mutations conservés par les notaires les ayant passés.
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; Je souhaite construire sur une limite séparative comportant une ouverture voisine
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Notes et glossaire :
- Article 678 du Code civil : Impose la distance de 1,90 mètre pour les vues droites sur la propriété voisine.
- Destination du père de famille : La servitude par destination du père de famille s’impose de par la configuration de la division foncière effectuée par un ancien propriétaire commun des parcelles.
- Prescription trentenaire : Acquisition d’un droit (ici une servitude) par l’exercice paisible et continu de ce droit pendant 30 ans sans opposition du voisin.
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine (par exemple, le terrain qui doit supporter la vue du voisin).
- Fonds dominant : Propriété à qui bénéficie l’exercice de la servitude (par exemple, la maison qui possède le droit de vue).
- Acte authentique : Écrit rédigé par un officier public (notaire) dont les affirmations font foi et qui est nécessaire pour la publication au service de la publicité foncière.
- État hypothécaire : Document officiel délivré par les services de publicité foncière listant les charges (hypothèques, servitudes) pesant sur un immeuble.
