Certaines ouvertures font l’objet d’une servitude de vue. Qu’elle soit acquise par prescription, par destination du père de famille1 ou par convention amiable ou judiciaire, la servitude de droit privé relative au jour ou à la vue permet la présence d’ouvertures à des distances différentes de celles prévues par le Code civil.
La servitude de vue peut, soit imposer des distances plus importantes que celles édictées par le Code civil, soit autoriser des distances plus faibles.
Sous certaines conditions, il est possible de modifier ces ouvertures : changer les menuiseries, transformer un jour en fenêtre, agrandir les dimensions de l’ouverture…
Autant de paramètres à prendre en compte dans le cadre d’un projet de rénovation du bâti existant.
- Comment agrandir une fenêtre ?
- Comment transformer un châssis fixe en fenêtre ouvrante ?
- L’un des murs de ma maison est constitué d’une paroi en briques de verre, est-il possible de le transformer en ouverture ?
- Ai-je le droit de remplacer le verre opaque de ma salle de bain, qui donne sur la propriété du voisin, par un verre transparent ?
1. Agrandir une fenêtre
Plusieurs cas possibles en fonction de ce qui est mentionné dans la servitude :
- Si le contenu de la servitude fait mention des dimensions que doit respecter la fenêtre, il ne sera pas possible d’augmenter ces dimensions, mis à part en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (c’est à dire en réalisant un nouveau contrat chez le notaire). En effet, cette modification devra être bilatérale et authentifiée par un acte authentique2 afin qu’elle devienne opposable aux tiers3.
- Si la servitude ne mentionne pas les dimensions de l’ouverture, il faudra faire en sorte de respecter le contenu de la servitude afin de ne pas engendrer d’aggravation de cette dernière4, ce qui est proscrit par le Code civil5.
- Si la servitude de vue a été acquise par prescription trentenaire6 et n’a jamais été mise à l’écrit, il ne sera possible d’agrandir la fenêtre qu’en concluant une servitude conventionnelle7 avec le propriétaire du terrain voisin (c’est à dire en réalisant un contrat chez le notaire). Sinon, son agrandissement serait considéré comme une aggravation de la servitude.
Toutefois, le Code civil autorise la création de jours dans les murs non mitoyens. Il est donc envisageable d’agrandir l’ouverture par un jour, à condition que ce dernier respecte le Code civil. C’est-à-dire que le jour créé par agrandissement de l’ouverture soit situé à des hauteurs réglementaires par rapport au sol ou au plancher8.
En savoir plus : La vue, le jour et les ouvertures : ce que dit le Code civil
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2. Agrandir un jour
Le Code civil règlemente la hauteur des jours mais pas leur étendue. Une servitude de jour permet la présence d’un jour à une hauteur inférieure à celle imposée par le Code civil, ou à l’inverse impose une hauteur plus importante. Une servitude peut aussi interdire la présence de jour.
Là encore, plusieurs cas possibles en fonction du contenu de la servitude :
- Si la servitude mentionne les dimensions que doit avoir le jour, ces dimensions devront être respectées. Afin de modifier les dimensions précisées par la servitude, il faudra procéder — avec le consentement du propriétaire du terrain voisin — à une modification de la servitude (c’est à dire en réalisant un nouveau contrat chez le notaire).
- Si la servitude ne mentionne pas les dimensions du jour, il faudra faire en sorte de respecter le contenu de la servitude afin de ne pas engendrer d’aggravation de cette dernière.
- Si la servitude de jour a été acquise par prescription et n’a jamais été mise à l’écrit, il ne sera possible d’étendre le jour que dans les limites de ce qu’autorise le Code civil8. Sinon, l’agrandissement sera considéré comme une aggravation de la servitude.
- Si le jour envisagé n’est pas conforme au Code civil (par exemple, s’il est positionné trop bas), il faudra conclure une servitude conventionnelle de jour avec le propriétaire du terrain qui subit le jour (fonds servant9).
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3. Transformer un châssis fixe en fenêtre ouvrante
Dès l’instant où le châssis fixe devient ouvrant, ce qui était un jour devient une vue. Une vue est une ouverture qui laisse passer la lumière, l’air et la vue. Elle a donc la possibilité de s’ouvrir et peut bénéficier d’un verre transparent. Le jour, lui, est une ouverture qui permet exclusivement le passage de la lumière. Il doit être à verre dormant10 (châssis fixe) et opaque, garni d’une grille en fer dont les mailles ne dépassent pas 10cm d’écart11.
On rencontre ainsi deux cas de figure :
- Si la servitude existante n’autorise pas la vue, le remplacement du châssis fixe par un châssis ouvrant n’est possible qu’en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (c’est à dire en réalisant un contrat chez le notaire). Et ce, même si la servitude a été acquise par prescription trentenaire et n’a jamais été écrite. Afin que cette modification soit opposable aux tiers, il est nécessaire qu’un notaire publie l’acte au service de la publicité foncière12.
- Si la servitude n’autorise que le jour, transformer le jour en vue serait considéré comme une aggravation de la servitude.
4. Transformer une paroi de briques de verre en ouverture
Une paroi ou partie de mur en briques de verre ne peut, selon la jurisprudence13 dominante, faire l’objet de servitude. En effet, les pavés de verre ne sont considérés, ni comme un jour, ni comme une vue (Cour d’Appel Angers 15/03/1988 Gasteau c/ Bourgeois CDJO n°46311).
Cependant, transformer un mur de briques de verre en ouverture, que ce soit en jour de souffrance ou en fenêtre ouvrante, peut nécessiter une servitude.
Dans tous les cas, modifier un mur de briques de verre nécessite une autorisation d’urbanisme car cette action modifierait l’aspect extérieur de la construction.
4.1. Remplacement d’un mur de briques de verre par un jour
Le mur de briques de verre peut être remplacé par un jour de souffrance et ce sans obtention de servitude à condition qu’il soit conforme au Code civil8. Cela est valable même si le mur est situé en limite séparative11, cependant ce n’est pas valable si le mur est mitoyen14.
En outre, si le mur de briques de verre ne correspond pas à ces dimensions — c’est-à-dire que les briques de verre sont situées à une hauteur inférieure — une servitude conventionnelle de jour devra être conclue avec le propriétaire du terrain voisin afin de pouvoir réaliser la transformation envisagée.
Dans le cas d’un mur mitoyen, le remplacement d’un mur de briques de verre par un jour doit impérativement faire l’objet d’une servitude de jour conclue avec le propriétaire voisin.
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4.2. Remplacement d’un mur de briques de verre par une fenêtre
Le remplacement d’un mur de briques de verre par une fenêtre crée une vue. Cette vue peut être droite ou oblique15 :
- Si la transformation du mur de briques de verre crée une vue droite16, il n’est pas nécessaire de conclure de servitude de vue à condition qu’il soit situé à au moins 1,9m de la limite séparative. S’il est situé plus près de la limite séparative, il faudra conclure une servitude conventionnelle de vue avec le propriétaire voisin.
- Si la transformation du mur de briques de verre crée une vue oblique17, il n’est pas nécessaire de conclure de servitude de vue à condition qu’il soit situé à au moins 60cm de la limite séparative. S’il est situé plus près de la limite séparative, il faudra conclure une servitude conventionnelle de vue avec le propriétaire voisin.
5. Remplacer les menuiseries
Dès lors qu’un châssis fixe n’est pas remplacé par un châssis ouvrant et que les dimensions de l’ouverture ne sont pas augmentées, le remplacement de l’huisserie ne s’oppose pas à la servitude.
D’autre part, si vous changez l’aspect des menuiseries, les travaux devront faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la Mairie.
6. Remplacer le vitrage
Attention, modifier l’opacité du vitrage demande l’obtention d’une autorisation d’urbanisme car l’aspect de la façade sera lui aussi modifié.
6.1. Remplacer un verre opaque par un verre transparent
Remplacer un verre opaque par un verre transparent demande de répondre à certaines conditions.
En effet, un verre opaque (à châssis fixe) ne permet pas la vue, contrairement à un verre transparent. Dès lors que la vue est possible à travers l’ouverture, cette dernière ne constitue plus un jour mais une vue.
Si la servitude existante n’autorise pas la vue, le remplacement du verre opaque par un verre transparent n’est possible que par un aménagement de la servitude, c’est-à-dire en modifiant l’accord initial avec le consentement du voisin (chez le notaire).
Il en est de même dans le cas d’une servitude acquise par prescription trentenaire ; si cette dernière n’a jamais été écrite, il faudra créer une servitude conventionnelle de vue afin de pouvoir rendre transparent le verre de l’ouverture (là encore, chez le notaire).
Afin que cette modification soit opposable aux tiers, il est nécessaire qu’un notaire publie l’acte au service de la publicité foncière.
6.2. Remplacer un verre transparent par un verre opaque
Pour des raisons d’intimité, il est envisageable de remplacer un verre transparent par un verre opaque.
A l’inverse du cas précédent, la servitude ne s’oppose pas à la modification du verre. En effet, le remplacement d’un verre transparent par un verre opaque n’aggrave en rien la servitude.
Attention, si la servitude de vue permettant l’existence de la fenêtre avait été acquise par prescription trentenaire et qu’aucun texte ne l’a officialisée par la suite, vous risquez de perdre la servitude de vue en remplacement le verre transparent par un verre opaque. En effet, le verre opaque rend impossible l’exercice du droit de vue. La servitude pourrait alors s’éteindre par impossibilité d’usage.
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6.3. Remplacement à l’identique
La servitude de vue ne contraint pas le changement du vitrage. Il est autorisé de remplacer le vitrage à l’identique et ce sans avoir à demander une autorisation d’urbanisme (DP).
Notes et glossaire :
- Destination du père de famille : La servitude par destination du père de famille s’impose de par la configuration de la division.
- Acte authentique : Écrit rédigé par un officier public ou ministériel et signé par lui et par les patries à l’acte. L’acte authentique est un procédé de preuve des actes juridiques. Il est exigé pour la validité des actes solennels.
- Opposable aux tiers : Lorsqu’un acte juridique est opposable aux tiers, ces derniers ne peuvent en nier l’existence. La publication légale de cet acte le rend opposable aux tiers. C’est à dire que tout le monde doit le respecter, même les personnes qui ne l’ont pas signé.
- Aggravation d’une servitude : L’aggravation de la servitude est retenue lorsque les conditions d’exercice de la servitude ne sont pas respectées. Par exemple, comme le précise l’article 700 du Code civil, la modification de l’assiette constitue une aggravation.
- Article 702 du Code civil : Prévoit que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. Consulter l’article 702.
- Prescription trentenaire : Prescription de 30 ans, peut être une prescription acquisitive ou extinctive.
- Servitude conventionnelle : Créée de façon facultative par un accord amiable négocié entre les parties pour leur confort respectif. La convention est l’acte juridique qui découle de cet accord.
- Article 677 du Code civil (Hauteur des jours) : Ces jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (2,6m) au-dessus du sol ou plancher de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (1,9m) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. Consulter l’article 677.
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine, c’est à dire que c’est elle qui rend le service (autoriser le passage, supporter une vue, etc.).
- Verre dormant : Vitrage fixe, scellé dans le contour de la baie.
- Article 676 du Code civil (Jours de souffrance) : Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Consulter l’article 676.
- Publicité foncière : Service qui publie les actes. La publication conditionne leur opposabilité aux tiers. L’acte permettant de constituer la servitude est obligatoirement soumis à la formalité de publicité foncière.
- Jurisprudence : Solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux.
- Article 675 du Code civil (Mur mitoyen) : L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. Consulter l’article 675.
- Distances des vues (Art. 678 et 679) : Fixe les distances minimales pour les vues droites (1,9m) et obliques (0,6m). Art. 678 et Art. 679.
- Vue droite : Ouverte dans un mur parallèle à la ligne de séparation. Permet de voir directement chez le voisin sans avoir à tourner la tête, ni à se pencher.
- Vue oblique : Perpendiculaire à la limite séparative. Implique d’avoir à tourner la tête pour voir chez le voisin.
