J’ai un projet de construction sur un petit terrain, les documents d’urbanisme1 ne me permettent pas d’envisager beaucoup de possibilités d’implantation au regard de la surface que je souhaite développer. Ma construction serait alors proche de celle de mes voisins. Mes voisins pourraient-ils se retourner contre moi malgré la conformité aux documents d’urbanisme de ma maison ? Ai-je oublié de prendre en compte certaines règles ? Quels sont les risques encourus ? Puis-je demander l’accord de mes voisins afin de sécuriser mon projet ?
Dans le but de protéger la vie privée et l’intimité de chacun, le Code civil régit les vues sur la propriété immobilière2 de son voisin (Art. 675 à 6803). Plus précisément, ces articles définissent les distances à respecter entre l’ouverture envisagée et la limite séparative avec la propriété voisine.
Il est utile de connaître ces règles lors de la création d’une ouverture dans une construction existante ou destinée à être édifiée ; notamment lorsque le projet envisagé est particulièrement contraint : lot à construire issu d’une division foncière, reconversion de surface, division d’un ensemble immobilier…
Les règles édictées par le Code civil constituent des servitudes établies par la loi, dites servitudes légales4
.
Le Code civil distingue la vue droite de la vue oblique et du jour.
1. De quoi parle-t-on ?
Il convient de faire la distinction entre une vue droite, une vue oblique et un jour car les distances règlementaires imposées par le Code civil ne sont pas les mêmes dans ces trois cas de figure. Une ouverture peut être une vue ou un jour.
1.1. Qu’est-ce qui génère une vue ?
La vue5 peut être générée de plusieurs manières. Un élément extérieur construit avec un plancher accessible tel qu’une fenêtre, un balcon, une terrasse, une loggia, un escalier… peut générer une vue. Mais les ouvertures en toitures sont aussi considérées comme étant vectrices de vues (lucarne, fenêtre de toit, puit de lumière…), excepté si elles ne permettent de voir que le ciel.
La Cour de cassation a arrêté qu’une fenêtre de toit permettant une vue droite sur la propriété voisine par le moyen d’une échelle était soumise aux règles imposées par le Code civil, de la même manière que n’importe quelle autre vue (C.Cass., Civ. 3rd, 19/01/2005, n°03-19.1796).
1.2. Le jour ou jour de souffrance
Attention, les briques de verre ne sont pas considérées comme une ouverture par la jurisprudence7, mais bien comme faisant partie de l’ouvrage lui-même (Cass. Civ 3, 11.4.2012, N° 4278 et Pôle 4, Ch. 1, R.G. N° 11/01209). Elles sont assimilables à une paroi de mur qui échappe à la règlementation des vues et jours du Code civil. On distingue les couleurs du paysage mais pas les formes des objets. Elles permettent exclusivement le passage de la lumière. Cependant, elles ne peuvent pas être ouvertes, elles sont démunies de châssis. Ainsi, on ne peut les qualifier de verre dormant9. Elles ne sont donc pas un jour10 au sens de l’article 67611 du Code civil.
2. Le cas de la vue droite
La vue droite12 est mentionnée à l’article 67813 du Code civil. Il s’agit d’une vue qui permet de voir directement chez le voisin sans avoir à tourner la tête, ni à se pencher.
Dans le cas d’une vue droite, le Code civil exige une distance minimum de 1,9 m entre l’ouverture et la limite séparative.
Cependant, une servitude de droit privé peut permettre de diminuer la distance imposée par le Code civil.
3. Le cas de la vue oblique
La vue oblique14 est mentionnée à l’article 67915 du Code civil. Il s’agit d’une vue qui implique d’avoir à tourner la tête pour voir chez le voisin.
Dans le cas d’une vue oblique, dont le mur d’ouverture est exactement perpendiculaire à la limite séparative, le Code civil exige une distance minimum de 60 cm à partir de l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
Cependant, une servitude de droit privé peut permettre de diminuer la distance imposée par le Code civil.
Dans certains cas, les documents d’urbanisme locaux définissent la vue oblique différemment, leur définition fait foi.
En savoir plus : Voir et être vu : tout comprendre aux servitudes de vue et de jour
4. Le jour
Le jour est mentionné aux articles 675, 676 et 67716 du Code civil. Les règles qui le régissent dépendent de son emplacement.
Sur un mur non mitoyen17, implanté en limite séparative, il est possible de créer des jours ou fenêtres à fer maillé18 et verre dormant. En revanche, les hauteurs de ces ouvertures sont règlementées :
- Au rez-de-chaussée, le jour doit être situé à 2,6 m minimum du niveau du sol.
- A l’étage, le jour doit être situé à 1,9 m minimum du niveau du plancher.
L’étendue en largeur des jours de souffrance n’est pas règlementée, seulement l’est leur hauteur.
Les fenêtres — obligatoirement à verre dormant — doivent être accompagnées d’une grille en fer dont les mailles sont espacées de 10 cm maximum.
Cependant, une servitude de droit privé peut permettre de diminuer les distances imposées par le Code civil.
Attention, dans un mur mitoyen19, il n’est pas possible de créer une fenêtre ou une ouverture, même à verre dormant, sans le consentement du voisin.
5. Cas particuliers
5.1. Mur aveugle ou toit fermé
Si l’ouverture donne sur un mur aveugle20 ou un toit fermé, les Tribunaux considèrent qu’il s’agit de vues non gênantes. Dans ce cas, ils font généralement preuve de clémence (ce qui signifie qu’il n’est pas obligatoire de respecter les distances édictées par le Code civil). Mais il faut garder à l’esprit que seule l’appréciation souveraine des juges du fond peut définir la gêne occasionnée.
5.2. Servitude de passage
Lorsque le fonds est grevé d’une servitude de passage, une servitude de vue s’applique également en dépit de ce qu’impose le Code civil (Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-1067621).
Exemple : Prenons le cas de deux maisons individuelles en configuration drapeau
, c’est-à-dire avec une maison à l’avant et une maison en fond desservie par une bande de terrain qui longe la maison avant. La bande de terrain fait partie de la parcelle du fond et permet la desserte des deux maisons. Pour ce faire, une servitude de passage est grevée à la parcelle arrière (fonds servant22) au profit de celle située à l’avant (fonds dominant23). Le propriétaire de la maison avant est en droit de créer des ouvertures donnant directement sur le passage, propriété de son voisin mais grevée d’une servitude de passage, la servitude de passage vaut servitude de vue.
5.3. Présence d’une voie publique entre les deux propriétés voisines
Les articles du Code civil au sujet des servitudes de vue ne s’appliquent pas dès lors que la vue donne sur la voie publique (Cass. 3e civ. 28 sept. 2005, n°04-1394224).
Exemple de la cour de cassation : La fenêtre créée est implantée en limite séparative et donc à moins d’1,90 m de cette dernière (distance minimale en cas de vue droite selon l’article 678 du Code civil). L’un des propriétaires de l’immeuble voisin, dont une fenêtre s’ouvre à proximité de la nouvelle ouverture revendiquait l’irrégularité de cette dernière. Toutefois, la limite étant contigüe à une voie publique, la Cour de cassation a arrêté que la vue litigieuse échappait aux dispositions relatives aux servitudes légales de vue.
5.4. Présence d’une voie privée qui n’appartient à aucun des deux fonds entre les deux propriétés voisines
Lorsqu’une voie privée ou sans maître passe entre les deux propriétés, la Cour de cassation a arrêté qu’il en était de même que pour une voie publique ; c’est-à-dire que les dispositions du Code civil ne sont pas applicables attendu que les distances prévues par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus
(Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-2624025).
Notes :
- Les documents d’urbanisme sont des instruments de planification et de règlementation de l’aménagement du territoire. La règlementation de la constructibilité est définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI), ou la Carte Communale (CC), ou encore le Règlement National d’Urbanisme (RNU) en cas d’absence d’autres documents.
- Propriété de tout ce qui est attaché au sol, de ce qui est rattaché à un immeuble ainsi que des droits dont l’objet est une chose immobilière.
- Articles 675 à 680 du Code civil
- La servitude légale s’obtient de droit, selon ce que prévoit le Code civil (le droit au désenclavement par exemple).
- Une vue est une ouverture qui laisse passer l’air, la lumière et la vue. Elle peut s’ouvrir et bénéficier d’un verre transparent.
- C.Cass., Civ. 3rd, 19/01/2005, n°03-19.179
- Solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux.
- Cass. Civ 3, 11.4.2012, N° 427
- Verre dormant : Vitrage fixe, scellée dans le contour de la baie.
- Un jour est une ouverture qui ne laisse pas passer la vue et l’air. Uniquement la lumière passe à travers, le verre est donc opaque et ne permet pas d’identifier les formes des objets. L’ouverture est scellée dans le contour de la baie, elle ne s’ouvre pas.
- Article 676 du Code civil
- La vue droite est mentionnée à l’article 678 du Code civil. Elle est ouverte dans un mur parallèle à la ligne de séparation de deux propriétés contiguës. Il s’agit d’une vue qui permet de voir directement chez le voisin sans avoir à tourner la tête, ni à se pencher.
- Article 678 du Code civil
- La vue oblique est mentionnée à l’article 679 du Code civil. Elle est perpendiculaire à la limite séparative. Il s’agit d’une vue qui implique d’avoir à tourner la tête pour voir chez le voisin.
- Article 679 du Code civil
- Articles 675, 676 et 677 du Code civil
- Un mur mitoyen est un mur dont deux personnes jouissent de la propriété en commun (c’est une forme d’indivision forcée).
- Fenêtre à fer maillé : Fenêtre garnie d’une grille en fer. L’article 676 du Code Civil précise le treillis de fer doit avoir une maille de 10 centimètres de côté.
- Un mur mitoyen est un mur dont deux personnes jouissent de la propriété en commun. Quand un mur sépare deux bâtiments, il est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge.
- Mur aveugle : Un mur ou une façade aveugle ne comporte aucune ouverture.
- Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-10676
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine, c’est à dire que c’est elle qui rend le service (cela peut être le fait d’autoriser le passage sur sa propriété, de supporter une vue des voisins…).
- Fonds dominant : Propriété à qui bénéficie l’exercice de la servitude (cela peut être de passer sur un terrain, de pouvoir construire une fenêtre très près de chez le voisin…).
- Cass. 3e civ. 28 sept. 2005, n°04-13942
- Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26240
