En dessous de 3’000 €/m² en prix de commercialisation, on ne peut pas sortir d’opération sans d’importantes subventions publiques.
Cette phrase, les équipes de Villes Vivantes l’ont entendue la semaine dernière dans l’Est de la France, formulée par un spécialiste de l’analyse du marché de la promotion immobilière.
Une semaine avant, c’était un promoteur national qui nous glissait, à la fin d’une partie de tennis : en Bretagne, en dessous de 3’800 €/m², on ne peut plus y aller…
Ainsi :
- Quand les territoires sont
détendus
et qu’ils ne sont pas éligibles au Pinel, la promotion immobilière a toutes les difficultés du monde à développer des opérations, hors produits spécifiques de type résidences services, si la collectivité n’intervient pas financièrement… - Dans les territoires tendus, la situation n’est pas meilleure, puisque ce sont le dispositif de défiscalisation Pinel et les prix de commercialisation élevés du
libre
qui permettent de faire sortir une part significative des opérations.
Que ce soit dans le régime 2022 ou 2023, si l’on rapporte le prix de la subvention au mètre carré construit, cela fait au final des montants très importants investis par la puissance publique.
La Cour des comptes avait évalué le coût moyen pour l’État d’un Pinel à 38’000 €. Je vous laisse faire la règle de trois, et rapporter cette subvention à l’investisseur au coût de construction, sachant qu’un Pinel fait en moyenne 45 m²…
Pour le dire plus simplement : à l’heure où le foncier se fait plus rare et cher, où les coûts de construction augmentent sous l’effet des normes environnementales et des pénuries de matériaux, la France n’a sans doute plus — pour longtemps — les moyens financiers (privés et publics confondus) pour se payer le surcoût de la promotion immobilière.
Tant que des alternatives ne sont pas mises en place de façon massive, la fin du Pinel ne peut qu’ajouter du drame au drame : c’est-à-dire une pénurie de logements dans les secteurs tendus. Et il n’est donc pas impossible que le Pinel soit à nouveau sauvé
et prenne le nom d’un autre ministre fin 2023 ou début 2024…
Les pistes pour se sortir de cette impasse :
- Augmenter fortement la part du logement social et redonner la capacité aux bailleurs de bâtir eux-mêmes ;
- Développer (autoriser réglementairement, et mettre en place un accompagnement humain et technique) l’autopromotion : BIMBY, BAMBA, BUNTI sont des essais en ce sens ;
- Retrouver une voie d’abondance foncière en densification pour contenir les prix du foncier malgré le ZAN : une voie d’abondance d’opportunités de bâtir là où les infrastructures sont là mais où les densités sont encore trop faibles pour permettre l’usage massif des mobilités douces.
