En raréfiant le foncier, le ZAN va-t-il entraîner une hausse des prix ?

Densifier et intensifier la ville en construisant plus, tout en respectant le ZAN

Dans une note rédigée pour Le Cercle des économistes, parue dans le dernier numéro de la revue MERMOZ, je propose une évaluation de l’impact du ZAN sur le prix du logement.

Pour répondre à la question, il faut faire un détour par l’idée de la densification et de l’intensification : la réalisation du ZAN va nécessairement entraîner soit plus de rareté foncière, dont on connaît à priori les conséquences sur les prix et la spéculation, soit un élargissement des possibilités de densifier le tissu urbain déjà existant.

Prenant cette seconde hypothèse, mes conclusions sont les suivantes :

« En construisant plus, en créant un choc d’offre, tout en respectant le ZAN, on densifie et l’on intensifie la ville.

Pour répondre à la demande accrue de logements, la densification douce crée de l’offre, tout en donnant plus de valeur à cette dernière

 Ce faisant, on fait deux choses.

Premièrement, on répond à plus de demande par plus d’offre. Si cette demande est grandissante, il est possible que l’offre, même importante, ne suivent pas dans les mêmes proportions.

Deuxièmement, on améliore le cadre de vie accessible depuis chaque logement, et donc la valeur de l’abonnement physique aux opportunité contenue dans chaque logement. Ceci peut avoir pour effet de rendre le territoire plus attractif, et donc d’augmenter encore la demande.

Les hausses des prix que nous observons ont plusieurs causes.

Les premières, connues, sont liées à la solvabilité des ménages et aux facilités d’accès à l’emprunt.

Les secondes, plus systémiques, et de nature urbanistique, résident dans ces deux phénomènes d’une offre qui est en retard par rapport à la demande, et d’une valeur « emplacement » ou « abonnement au cadre de vie » qui augmente en même temps qu’on intensifie le territoire. »