Face à la crise de l’immobilier, ne nous résignons pas !

« L’espoir, au contraire de ce qu’on croit, équivaut à la résignation.
Et vivre, c’est ne pas se résigner. »

Issus de son recueil Noces (1939), ces mots si universels d’Albert Camus semblent pouvoir nous éclairer sur la crise du logement que nous traversons actuellement, en ce mois de septembre 2023.

Défaitisme ou utopies : même combat

« Les évolutions économiques récentes – inflation et hausse des taux d’intérêt d’emprunt qui pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages – mettent le marché de l’immobilier résidentiel sous pression aux quatre coins de la planète. Et si la crise s’avère plus ou moins violente selon les contextes locaux, elle est bel et bien étendue à de nombreux pays du monde. »

La une des Échos de ce matin ? Un panorama de la crise mondiale de l’immobilier, qui touche notamment l’Europe, les Etats-Unis et la Chine. En Europe du Nord, nous disent les Echos, les prix de l’immobilier ont subi des baisses de prix entre 6% et 10%.

Les titres de presse de la semaine dernière ? La difficile rentrée d’un nombre toujours grandissant d’étudiants qui ne trouvent pas de logement.

Le feuilleton de l’été ? Les chiffres catastrophiques de commercialisation des promoteurs…

Le sujet qui nous a été offert pour nos méditations estivales ? La baisse de la natalité française et les inquiétudes des jeunes pour leur avenir.

Nous courons actuellement le double risque :

1. de sombrer dans un défaitisme lent, patient, nourri, découragé voire résigné : les taux d’emprunt ne vont-ils pas continuer à monter ? Les normes environnementales ne vont-elles pas continuer à élever les coûts de construction ? L’accession à la propriété « simple » ne sera-t-elle pas réservée, de plus en plus, à une élite aisée ?
2. de caresser, tout aussi lentement, espoirs et utopies… au doux parfum de résignation ! Ne nous sommes-nous pas laissés allés à penser, pendant la crise sanitaire, que l’envie soudaine des français de quitter les grandes villes résoudrait quasiment toute seule les déséquilibres territoriaux que connaît la France pour nous conduire, comme par magie, vers un monde d’après « au vert » ? 

Face à la crise du logement, il faut agir

Ne sommes-nous pas, collectivement, en train de sombrer dans le même type d’apathie et d’esprit de résignation collective face aux chutes de production de logements qui sont en train de se produire sous nos yeux et qui, finalement, n’indignent plus personne ?

N’assistons-nous pas à l’avènement d’une forme providentielle de « sobriété immobilière » à laquelle bon nombre aspirent, que certains théorisent, qui se réaliserait toute seule, comme la crise sanitaire nous offrait hier, sur un plateau, un exode urbain fantasmé par quelques uns, supposé résoudre les problèmes de saturation des grandes villes ?

Ne nous voilons pas la face une deuxième fois !

Le logement était un problème, un sujet de préoccupation.
Il est devenu, progressivement, une crise de société.
Si nous continuons à nous résigner, si nous le laissons aller à la dérive, il va devenir :

• l’entrave principale à toutes les initiatives du pays ;
• l’un des grands responsables de notre appauvrissement collectif ;
• la cause d’une hausse vertigineuse des inégalités sociales ;
• le verrou principal qui empêchera les français de s’engager dans un aménagement et un usage soutenables du territoire.

Où est le sursaut possible ?

Bien loger chaque Français, une mission impossible ?

Bien loger chaque français dans le lieu où il en a le besoin ou le souhait serait-il devenu mission impossible ?

Je ne le crois pas. 

La résolution de l’équation du ZAN et du logement abordable pour tous est-elle envisageable à court terme ?

Je le crois.

Nécessitera-t-elle de s’en remettre à l’espoir d’une refonte en profondeur du modèle de la propriété privée ?

Je ne crois pas que ce soit nécessaire.

Les taux élevés du financement et l’inflation des normes ont considérablement augmenté les coûts de construction ?

Abondance en filière courte

Intensifions nos efforts sur les leviers complémentaires qu’il nous reste pour faire baisser les prix :

1. le foncier : recréons, dans les PLUi, une abondance de foncier constructible disponible en densification ;
2. la chaîne de valeur : développons massivement la maîtrise d’ouvrage habitante (auto-promotion) pour des projets simples de construction de sa propre habitation familiale par les professionnels et maîtres d’œuvre de son choix.

Autorisons chaque propriétaire à partager son jardin pour en faire un deuxième et transformons ainsi, pas à pas, les lotissements d’hier en villages.

Densifions les premières couronnes pour élargir le cœur des villes, faisons en sorte que la marche à pied, le vélo et le TC efficace ne soient plus des mobilités réservées aux centres historiquement denses des territoires : partageons, surélevons, aménageons, équipons, organisons les économies d’échelle vertueuses de la densité et de l’intensité urbaines.

En même temps que nous surélevons les bâtiments, que nous partageons les fonciers et multiplions maisons, appartements et jardins, au sein des enveloppes urbaines existantes, en même temps que nous renforçons les voisinages et soutenons la viabilité des services et commerces locaux, plantons des arbres, semons, élevons les qualités de biodiversité des milieux urbains, cultivons de nouveaux potagers, intensifions la présence du végétal en ville en devenant chacun des jardiniers du soir.

Certains obstacles sont profonds, d’autres plus superficiels

Qu’est-ce qui nous en empêche aujourd’hui ?

1. la lenteur avec laquelle nous opérons nos révolutions professionnelles pour passer du paradigme de la ville neuve à celui – beaucoup plus technique, sophistiqué et distribué – de l’intensification urbaine : accélérerons notre r&d, transformons nos métiers pour proposer une offre urbanistique renouvelée aux élus comme aux habitants, apprenons à faire la ville avec les habitants !
2. un certain nombre de blocages administratifs et politiques qui sont en réalité artificiels : soyons de meilleurs promoteurs de la densification douce et forte, revoyons les règles de la démocratie du sommeil, créons les rapports de force qui permettront de redonner une voix politique à chacun et, notamment, aux étudiants et forces vives du pays qui ont besoin, en cette rentrée, d’être bien logés.

En un mot : ne nous résignons pas !