Non, la densification douce ne résoudra pas, à elle seule, la crise du logement

La double crise du logement : crise de la construction neuve et pénurie de l’offre

Après les annonces de Gabriel Attal et de Guillaume Kasbarian le 14 février 2024, c’est au tour de la Fondation Abbé Pierre et de la Fondation pour la Nature et l’Homme de plaider pour une “densification douce” pour “réaliser le ZAN tout en réduisant le mal-logement.“

Je vous propose 5 points de repères pour évaluer ce que nous pouvons – raisonnablement – attendre de la densification douce dans le contexte actuel, marqué par une double crise :

• crise du logement neuf, difficilement finançable par les Français dans le contexte de 2024 (demande) ;
• crise des grands mouvements géographiques à l’oeuvre depuis le début des années 2000 (métropolisation et littoralisation) qui concentre la pression immobilière sur des parties très localisées du territoire qui sont en pénurie d’offre.

Les micro-fonciers, réservoirs d’opportunités foncières compatibles avec le ZAN

1/ A moyen et long terme, l’essentiel des opportunités foncières compatibles avec le ZAN sont constituées de micro-fonciers, compatibles avec la création de 1 à 15 logements.

Cette granularité d’opération pourrait constituer une bonne définition de ce que l’on peut entendre par « densification douce ».

La promotion, qu’elle soit privée ou sociale, est très peu présente sur cette taille d’opération (moins de 10% aujourd’hui).

A l’inverse, l’autopromotion (l’habitant fait construire pour lui-même) produit des logements à l’unité.

L’auto-promotion, principale filière de production du logement abordable

2/ Les coûts de construction en France avoisinaient, hier, les 1500€TTC/m2. Ils se situent, aujourd’hui, d’après nos observations de terrain, autour de 2300 – 2500€TTC/m2, hors terrain.

• en auto-promotion, il faut donc compter à minima 2300€/m2 + le prix du terrain, un peu moins si l’habitant procède à certaines finitions lui-même.
• en promotion, autour de 3300€/m2 + terrain.

Or le budget médian des Français se situe, en accession à la propriété, autour de 2500€/m2.

3/ Seuls 6% du territoire Français connaît des prix dans l’ancien supérieurs à 3300€/m2, permettant à des projets en promotion d’être commercialisés autour de 3800€-4000€/m2 (prix plancher promotion).

4/ Ces 40 dernières années, l’autopromotion a produit entre 1/3 et la moitié de la production de logements en France (entre 100.000 et 200.000/an), essentiellement des maisons en étalement urbain.

Si nous ne voulons pas fermer la porte aux classes moyennes, nous n’avons pas d’autre choix que de produire une offre massive et abordable, donc en autopromotion, qui respecte le ZAN.

5/ Ainsi,

• l’autopromotion devra construire sur des terrains de plus en plus petits et contraints, et trouver un modèle scalable pour renouer avec des volumes de production compatibles avec les besoins en logements abordables en France ;
• les bailleurs sociaux et les promoteurs privés doivent apprendre à se saisir des micro opportunités foncières disponibles en abondance sur les toits ou en dents creuses, en inventant de nouveaux modèles de micropromotion.